AVOCATS CONSEILS - DROIT FISCAL, DROIT DES SOCIÉTÉS

L’objectif de la Loi de finance rectificative pour 2012 était d’éviter les montages par lequel un contribuable propriétaire d’un bien immobilier, depuis de nombreuses années, cédait à lui-même, par l’intermédiaire d’une société qu’il contrôlait, un usufruit temporaire. Cette cession bénéficiait du régime favorable des plus-values immobilières, qui peut conduire à une exonération totale avec une durée de détention d’au moins 30 ans. 

Ainsi, ce contribuable percevait l’équivalent des loyers actualisés pendant la durée du démembrement temporaire avec une fiscalité favorable, en lieu et place de revenus fonciers imposés à l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux et éventuellement la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus.

Ainsi, il pouvait être légitiment considéré que cette disposition anti-abus n’était pas applicable, lorsque qu’un propriétaire cède concomitamment, l’usufruit temporaire du bien à un premier cessionnaire et la nue-propriété à un second et qu’ainsi, il n’ait pas vocation à recouvrer la pleine propriété du bien à l'extinction de l'usufruit cédé.

Tel n’est pas la position de l’administration fiscale, qui considère, par la réponse Lambert du 2 juillet 2013, que même dans cette hypothèse, les nouvelles dispositions sont applicables et qu’en conséquence, le cédant sera imposable en revenus fonciers à hauteur du prix de cession de l’usufruit temporaire.

Dans ces conditions un vendeur, qui veut céder la pleine propriété de son bien n’aura aucun intérêt à céder la nue-propriété et l’usufruit à deux cessionnaires différents, ce qui rendra nécessairement difficile les acquisitions en démembrement.

C’est seulement si le propriétaire est une société soumise à l’impôt sur les sociétés, qu’il serait encore possible de faire acquérir un usufruit temporaire par une société d’exploitation ou une société relevant de l’impôt sur les sociétés et la nue-propriété par une personne physique ou par une SCI relevant de l’impôt sur le revenu.

Sur les conditions et conséquences d’un démembrement portant directement sur le bien immobilier, nous vous invitons à vous reporter au dossier « Le démembrement de propriété comme moyen d’acquisition d’immobilier d’entreprise ».

Indépendamment de cette hypothèse, une acquisition en démembrement ne pourrait alors se faire que par l’intermédiaire d’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu dont les parts seront démembrées avec toutefois, les contraintes inhérentes à un tel schéma.

Sur les conséquences fiscales d’un tel schéma, nous vous invitons à vous reporter au dossier « Le démembrement de propriété de parts sociales de SCI ».

Nous mettons également à votre disposition un dossier « Acquisition d’immobilier d’entreprise, quelle solution choisir ? ».