Dossiers et conseils : Acquisitions immobilières
Fiscalité de l’investissement locatif professionnel : Modalités d’acquisition
Cet article, qui est la reprise de posts publiés sur LinkedIn, expose les solutions classiques d’acquisition telles que la SCI à l’IR et la SCI à l’IS, mais aussi celles à travers le démembrement de parts sociales de SCI, la société en commandite simple ou encore la SCI avec différentes catégories de parts, qui permettent de concilier les avantages de la SCI à l’IS au cours de la période de remboursement de l’emprunt et de la SCI à l’IR lors de la revente.
Valorisation de l’usufruit de parts de SCI, les problématiques en suspens
A la suite de l'arrêt du Conseil d’État du 30 septembre 2019 annulant une précédente décision de la Cour Administrative d'Appel de Nantes du 15 février 2018, cette même Cour a de nouveau statué sur la valorisation d'un usufruit temporaire portant sur des parts sociales de SCI, en retenant la méthode dite "discounted cash flows" (DCF). Pour autant, des problématiques persistent quant à la mise en œuvre d'un tel démembrement.
Valorisation de l’usufruit temporaire et détermination de sa valeur économique
Article mis à jour le 3 février 2021. Eu égard aux économies fiscales que permettent de réaliser les opérations de démembrement de propriété avec constitution d’un usufruit temporaire, les investisseurs sont hantés par le risque fiscal bien souvent recherché sur le terrain de l’abus de droit. Mais avec la jurisprudence récente, en dehors des cas de fictivité, il est de moins en moins aisé pour l’administration d’établir que la technique est constitutive d’un abus de droit et ce malgré l’extension de la notion aux actes inspirés principalement par un but fiscal. Il n’en demeure pas moins que son contrôle peut s’orienter vers la valorisation de l’usufruit temporaire.
Quel régime fiscal choisir pour un investissement locatif ?
Quel statut fiscal pour investir dans l’immobilier, comment optimiser fiscalement une acquisition immobilière locative SCI à l’IR, SCI à l’IS ou encore démembrement de propriété ? Le régime fiscal est un élément essentiel dans rentabilité d’un investissement immobilier. C’est pourquoi il convient d’appréhender toutes les conséquences de ce choix. Plusieurs formules sont possibles pour investir dans l’immobilier locatif à usage d’habitation ou professionnel, que nous vous exposons (hors meublé, Loi Pinel, monuments historiques) à travers l’exemple d’une acquisition d’un bien à usage commercial ou professionnel.
Nos schémas d’optimisation fiscale d’acquisition immobilière
Même s’il n’existe pas de schéma fiscal optimum universel pour toutes les opérations d’acquisition immobilière destinées à la location, nos préconisations, après analyse de la situation présentée, appuyée de simulations à l’aide d’outils pratiques que nous avons développés, donc que nous maitrisons et comprenons, nous conduisent le plus souvent, lorsque la revente du bien est envisagée à terme, à préconiser le démembrement de parts de SCI, qui présente l’avantage de limiter l’imposition pendant la phase de remboursement bancaire, période où les ressources y sont affectées, tout en organisant en amont la cession à venir. Pour autant, un tel schéma doit être mis en œuvre avec une certaine dextérité, afin d’éviter de nombreux écueils, quelque fois ignorés.
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