AVOCATS CONSEILS - DROIT FISCAL, DROIT DES SOCIÉTÉS

Lorsque le propriétaire d'un bien immobilier cède concomitamment, l'usufruit temporaire du bien à un premier cessionnaire et la nue-propriété à un second, on pouvait s'interroger s'il entrait dans le champ d'application du nouveau régime.

Une récente réponse ministérielle (Rép. Lambert : AN 2 juillet 2013), a levé l'incertitude.

Lorsqu'une personne physique cède un usufruit temporaire portant sur un bien immobilier, en conservant la nue-propriété et qu'en conséquence, il a vocation à recouvrer la pleine propriété du bien à l'extinction du terme de l'usufruit cédé, les nouvelles dispositions sont applicables. Le cédant étant imposable en revenus fonciers à hauteur du prix de cession de l'usufruit temporaire.

En revanche, lorsqu'il cède concomitamment, l'usufruit temporaire du bien à un premier cessionnaire et la nue-propriété à un second, et qu'ainsi il n'ait pas vocation à recouvrer la pleine propriété du bien à l'extinction du terme de l'usufruit cédé, il y a lieu de s'interroger si les nouvelles règles sont applicables. L'administration a pris position et considère que dans un tel cas, les nouvelles dispositions sont applicables et qu'en conséquence, le cédant sera imposable en revenus fonciers à hauteur du prix de cession de l'usufruit temporaire. Dans ces conditions un vendeur qui veut céder la pleine propriété de son bien n'aura aucun intérêt à céder la nue-propriété et l'usufruit à deux cessionnaires différents, ce qui rendra difficile les acquisitions en démembrement.

La solution serait alors une cession en pleine propriété à une SCI dont les parts seront démembrées avec toutefois, les contraintes inhérentes à un tel schéma.