Les caractéristiques principales de l’exemple retenu sont les suivantes :
Les formules étudiées correspondent à l’imposition des revenus locatifs à l’IR, à travers une acquisition en direct ou une SCI à l’IR, à l’IS à travers à une SCI à l’IS, une SARL ou une SAS ou encore avec un démembrement de propriété du bien immobilier acquis ou des parts sociales de la SCI propriétaire du bien.
Pendant de nombreuses années, il était possible d’hésiter entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS, c’est à dire entre l’imposition à l’IR ou à l’IS. Mais la hausse progressive des prélèvements sociaux dont la CSG, l’allongement de la durée de détention ouvrant droit à une exonération totale de la plus-value, la baisse du taux d’IS et dernièrement l’instauration de la flat tax rendent l’imposition à l’IS généralement plus favorable, même en prenant en compte le coût fiscal élevé de la cession d’un bien immobilier détenu à travers une société soumise à l’IS.
L'acquisition en démembrement de propriété est une formule permettant d’éviter le surcoût fiscal lié à la cession du bien immobilier détenu par une société à l’IS. Le démembrement peut porter directement sur le bien immobilier, la personne physique acquérant la nue-propriété et une société soumise à l’IS en général utilisatrice des locaux, acquérant un usufruit temporaire. Il peut également porter sur les parts sociales de la SCI propriétaire du bien immobilier.
Imposition à l’IR des recettes en tant que revenus fonciers
Il s’agit des cas, où le contribuable est directement propriétaire du bien immobilier donné en location ou associé d’une SCI relevant de l’IR les revenus qu’il perçoit sont soumis à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers.
Les recettes imposables sont constituées du montant des loyers encaissés et en cas de location professionnelle du remboursement des charges incombant au propriétaire, la taxe foncière notamment. Les charges déductibles correspondent notamment aux frais financiers, aux honoraires de gestion, aux charges de copropriété, aux travaux de réparation et d’amélioration pour les locaux affectés à l’habitation et aux seuls travaux de réparation et d’entretien pour les autres locaux. Les frais d’acquisition et l’amortissement du bien immobilier ne sont pas déductibles.
Le revenu imposable, ainsi déterminé, est soumis au taux progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%, soit un taux effectif de 55,41% dans notre exemple avec un TMI de 41% compte tenu des 6,8% de CSG déductible, quand bien même le loyer reçu est affecté remboursement du prêt bancaire. Pour les contribuables disposant d’un revenu fiscal de référence supérieur à 250 000 € pour un célibataire et 500 000 € pour un couple, il y a lieu d’ajouter au taux d’IR de 45% et aux prélèvements sociaux, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) dont le taux maximum est de 4%, portant ainsi le taux effectif d’imposition à 59,14%, compte tenu de la CSG déductible.
Les conséquences fiscales et financières de la location pendant toute la durée du prêt sont les suivantes, dans notre exemple :
Il apparait, qu’au cours de la période de 18 ans de remboursement du prêt, bien que la SCI dégage une trésorerie positive de 184 K€, l’investisseur devra faire face à un décaissement de 400 K€ compte tenu de l’IR et des prélèvements sociaux de 584 K€, l’obligeant ainsi à consentir un effort financier pendant toute la durée du prêt, dès lors que la trésorerie dégagée par la SCI sera insuffisante pour faire face à l’impôt.
C’est l’inconvénient majeur de l’imposition à l’IR, lorsque l’acquisition est financée par l’emprunt, ce qui conduit à être imposé sur une somme, dont l’investisseur ne dispose pas en pratique, car affectée au remboursement du prêt.
S’il est considéré que la valeur du bien immobilier progresse dans les mêmes proportions que le loyer, c’est-à-dire, 1% par an, elle ressortirait à 1 196 K€ à l’échéance du prêt. S’il est revendu à ce prix, sa vente ne dégagera pas de plus-value imposable compte tenu des forfaits frais acquisition et travaux (7,5% et 15%).
Ainsi, l’investisseur qui aura immobilisé 200 K€ et versé 400 K€ sur la durée du prêt disposera après 18 ans d’un capital 1 196 K€, réalisant un TRI après impôt de 5,52% sur les sommes investies, ce qui après déduction de l’apport initial de 200 K€ génère un gain de 596 K€.
L’imposition totale pendant la durée de l’emprunt et à la suite de la vente sera de 584 K€ et le montant net perçu de 796 K€.
En cas de revente du bien à 1 500 K€, une imposition sur la plus-value de 50 K€ serait due, l’investisseur disposant alors de 1 450 K€ portant ainsi le TRI à 6,98% et l’imposition totale pendant la durée de l’emprunt et à la suite de la vente passerait à 635 K€.
Imposition des revenus locatifs à l’IS
Il s’agit des cas, où le contribuable est indirectement propriétaire du bien immobilier donné en location par l’intermédiaire d’une SCI ayant opté pour l’IS, une SARL ou encore une SAS.
Par rapport aux revenus fonciers, le régime présente l’avantage d’une base imposable plus faible en raison de la déductibilité des frais d’acquisition et de l’amortissement du bien et d’un taux d’imposition également plus faible, 15% jusqu’à 38 120 € et 26,5% au-delà.
L’inconvénient majeur intervient lors de la revente où l’imposition peut représenter plus de 50% du prix de cession, lorsqu’il est entièrement distribué et le bien immobilier entièrement amorti.
Les conséquences fiscales et financières de la location pendant toute la durée du prêt sont les suivantes :
Il apparait dans cet exemple que la différence entre la charge de remboursement bancaire et les recettes locatives nettes (184 K€) permet de payer l’IS (77 K€), évitant ainsi à l’investisseur de consentir un effort financier supplémentaire comme c’est le cas pour la société à l’IR. Au contraire, la trésorerie dont dispose la société pourra être distribuée, soit un montant de dividendes de 106 K€, ce qui après paiement du PFU (Prélèvement forfaitaire unique) permet à l’investisseur de disposer de 75 K€.
En cas de revente, la plus-value imposable à l’IS sera égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC) du bien immobilier, qui correspond au prix d’achat diminué des amortissements comptabilisés, ce qui revient à réintégrer les amortissements qui ont été déduits antérieurement du résultat. En cas cession, l’année suivant l’échéance du prêt, la VNC ressortirait à 520 K€ (1 000 K€ - 480K€).
En reprenant un prix de revente de 1 196 K€, la plus-value imposable s’élèverait à 676K€ générant un IS de 179 K€. Le solde du prix de vente appréhendé par la société sera distribué sous forme de dividendes taxables au titre du PFU.
Le montant de la trésorerie nette à distribuer correspondrait au prix de vente diminué de l’IS acquitté sur la plus-value, soit 1 017 K€, (1 196 K€ - 179 K€) et du remboursement de l’apport initial de 200 K€, soit un montant de 817 K€ soumis à la flat tax au taux de 30 % et à la CEHR pour laquelle il sera nous retenons un taux moyen de 2%,ce dont il résulte une nouvelle imposition de 261 K€. Ainsi, l’investisseur qui aura immobilisé 200 K€ et reçu 75 K€ de dividendes nets sur la durée du prêt disposera après 18 ans d’un capital 830 K€ (1 017 K€ + 75 K€ - 261 K€), réalisant un TRI après impôt de 7% sur les sommes investies, ce qui déduction de l’apport de 200 K€ consenti génère un gain de 630 K€.
L’imposition liée à la revente de l’immeuble s’élève à 440 K€, représentant 37% du prix de vente. Le TRI dégagé au cours de la durée du prêt s’élève à 7%.
L’imposition totale pendant la durée de l’emprunt et à la suite de la vente sera de 550 K€ et le montant net perçu de 830 K€.
En cas de revente du bien à 1 500 K€, l’IS aurait été de 206K€ et l’imposition sur la distribution de 333 K€.
Comparaison entre l’imposition à l’IR et l’IS
Pendant la période de remboursement du prêt, l’imposition à l’IS est nettement plus favorable. Dans notre exemple le montant de l’IS payé s’élève à 77 K€ contre 584 K€ d’IR et de prélèvements sociaux. Même en cas revente, ce surcoût n’est pas systématiquement compensé par la moindre imposition résultant de l’application du régime des plus-values immobilières des particuliers. Nous avons vu qu’en cas de revente à l’échéance du prêt avec une plus-value correspondant à l’indexation du loyer, l’imposition totale reste supérieure à l’IR (584 K€) à celle à l’IS (550 K€).
En revanche, si l’on retient une revente au prix de 1 500 K€, l’IR devient plus favorable. L’imposition sur la plus-value des particuliers passe de 0 à 51 K€ portant ainsi l’imposition totale pendant la période à 635 K€. De son côté, l’IS sur la plus-value passe de 179 K€ à 260 K€ et l’imposition sur les dividendes de 261 K€ à 333 K€, ce qui génère une imposition totale de 707 K€. L’imposition totale sur les 18 ans y compris la plus-value de cession la 19ème année est supérieure de 67 K€ dans le régime IS par rapport à l’IR, soit une imposition supplémentaire de 7%. Toutefois, en terme purement financier, le TRI reste plus élevé dans le cadre d’une imposition à l’IS (8,31%) que d’une imposition à l’IR (6,98%), ce qui s’explique par le fait que l’investisseur à l’IR aura l’obligation de consentir des apports supplémentaires pendant toute la durée du prêt, alors que l’investisseur se contentera de son apport initial et percevra même des dividendes.
S’il est considéré qu’il est procédé à la vente au bout de 25 ans et que la valeur du bien immobilier a doublé, l’impôt sur la plus-value à l’IR serait de 60 K€ alors qu’elle serait de 426 K€ à l’IS et l’imposition sur les dividendes à 440 K€. L’imposition totale ressort à 931 K€ pour l’IR contre 1 181 K€ à l’IS, soit une imposition supérieure de 250 K€ avec toutefois un TRI de 8,6% dans le régime IS contre 6,78% dans le régime IR.
Le choix entre l’IR et l’IS peut simplement être dicté par l’impossibilité pour l’investisseur de faire face à l’IR généré par la location du bien immobilier, alors que les revenus fonciers sont affectés au remboursement du prêt. Une autre raison de choisir l’IS résulte de la volonté de conserver le bien immobilier après le remboursement de prêt, pour par exemple disposer de revenus lors de la retraite, l’imposition sur les résultats non distribués étant par ailleurs purgés par une donation ou succession.
Nous pouvons conclure qu’en général le choix de l’IS s’impose mais dans des cas de faible rentabilité avec une perspective de plus-value importante, l’imposition à l’IR pourrait être retenue et encore sans être certain que les règles fiscales ne soient pas sensiblement modifiées lors de la revente, mais vraisemblablement il peut être considéré que les amortissements déduits seront toujours repris dans le régime IS alors que la plus-value des particuliers sera toujours minorée avec la durée de détention.
Demembrement du bien immobilier
Le démembrement de propriété permet de bénéficier d’une imposition limitée pendant toute sa durée, qui correspond souvent à celle de l’emprunt bancaire et même nulle du seul côté du nu-propriétaire, tout en bénéficiant du régime des plus-values des particuliers lors de la revente.
Le mécanisme consiste à procéder au démembrement lors de l’acquisition du bien, une personne physique acquérant la nue-propriété et une société relevant de l’IS acquérant un usufruit temporaire. A l’expiration du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier en n’ayant payé que le prix de la nue-propriété.
Il peut n’exister aucun lien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, ce qui met l’opération à l’abri de l’abus de droit. En revanche, lorsque le nu-propriétaire détient la société usufruitière, le schéma pourrait être problématique au regard du nouvel abus de droit à titre principalement fiscal. En tout état de cause, il convient de déterminer de façon pertinente les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit temporaire et éviter ainsi de retenir une valeur trop basse de la nue-propriété.
Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, le Conseil d’Etat, par un arrêt Sacajisme du 24 octobre 2018 (n°412322 et 412323), a validé la formule suivante :
NP = PP / (1+i) n.
Où :
PP est la valeur en pleine propriété du bien
i le taux annuel de rendement du bien
n la durée du démembrement en année.
La valeur de l’usufruit temporaire étant égale à la valeur de la pleine propriété moins celle de la nue-propriété.
Le Conseil d’Etat pose le principe que l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent réaliser un TRI identique.
Pour plus de précisions, nous vous invitons à vous reporter à notre article « Valorisation de l’usufruit temporaire et détermination de sa valeur économique »
Pour un démembrement de 18 ans sur un bien immobilier d’une valeur de 1 000 000 € dégageant un taux de rendement de 6%, la valeur de la nue-propriété ressort à 35,03% et l’usufruit à 64,97%.
Sur la base de l’exemple précédent, nous retiendrons l’acquisition de l’usufruit temporaire pour un prix de 650 000 € (65% de la pleine propriété) par une société, qui utilisera le bien immobilier pour son activité. Ainsi, elle n’aura pas à payer de loyer pendant toute la durée du démembrement, le rendement de son investissement étant égal à cette économie de loyer, moins les frais financiers et l’IS supplémentaire généré par l’augmentation de son résultat imposable à l’IS au taux de 26,5%. Par hypothèse, la totalité du prix et des frais d’acquisition est financé par l’emprunt.
Les conséquences fiscales et financières de la détention de l’usufruit temporaire pendant la durée du démembrement sont les suivantes, le remboursement annuel de l’emprunt bancaire s’élevant à 43 720 €.
Ainsi, il apparait que l’usufruitier sans investir de fonds propres réalisera un gain de trésorerie après IS de 293 K€, ce qui constituera le bénéfice de l’opération. Ce bénéfice pourrait être distribué au nu-propriétaire, actionnaire de l’usufruitier.
De son côté, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire du bien immobilier à l’échéance du démembrement en n’ayant payé que le prix de la nue-propriété 350 K€ sans supporter de fiscalité et pourra le revendre en bénéficiant de la fiscalité de la plus-value des particuliers avec l’abattement pour durée de détention calculé d’après la date et le prix d’acquisition de la nue-propriété.
Afin de pouvoir procéder aux comparaisons avec les exemples précédents, il sera considéré que le nu-propriétaire finance l’acquisition de la nue-propriété avec un apport personnel de 200 K€. Ce dernier devant emprunter 188 K€ compte tenu des frais d’acquisition et donc faire face à des remboursements bancaires sans avoir de revenus correspondants, ce qui l’obligera à consentir un effort d’épargne, mais qui sera compensé en partie par les dividendes distribués par l’usufruitier provenant des bénéfices générés par la détention de l’usufruit.
En cas de revente au prix de 1 196 K€, la 19ème année, aucune imposition sur la plus-value ne sera due compte tenu du forfait d’acquisition de 7,5% et du forfait pour travaux de 15%, le nu-propriétaire aura réalisé un TRI de 7,61% sans tenir compte des dividendes.
Le détail des conséquences financières pour le nu-propriétaire est le suivant :
Il apparait donc que l’imposition totale supportée par l’usufruitier et le nu-propriétaire est de 193 K€, contre 584 K€ dans le cadre d’une SCI à l’IR et 550 K€ d’une imposition à l’IS. Le net disponible est de 1 187 K€.
Le demembrement de propriété est donc avantageux fiscalement, si bien qu’en 2012 le législateur, dans le cadre d’une disposition anti abus (art 13.5 du CGI) a prévu que la cession d’un usufruit temporaire, lorsque le contribuable relève de la fiscalité des particuliers, entraine une imposition au taux progressif de l’IR sur le prix de vente, ce qui implique que les acquisitions en démembrement ne peuvent être effectuées qu’auprès de société relevant de l’IS. Pour plus de détail sur la disposition, nous vous invitons à consulter notre article « Quel avenir pour le démembrement temporaire de propriété ? ». Il est toutefois possible, sous certaines conditions, de bénéficier des avantages fiscaux de l’acquisition en démembrement en ayant recours au démembrement de parts sociales de SCI.
Il est à noter que par rapport à une SCI à l’IS, le démembrement de propriété nécessite un apport personnel ou un effort d’épargne pendant la durée du prêt, ce qui peut être un obstacle à la formule.
Demembrement de parts de SCI
Dans cette hypothèse, le démembrement ne porte pas sur le bien immobilier lui-même mais sur les parts sociales de la SCI, qui aura acquis le bien en pleine propriété. Cette formule s’impose lorsque le vendeur relève de la fiscalité des particuliers et refuse donc de vendre la nue-propriété d’une part et l’usufruit temporaire d’autre part, afin d’éviter de tomber sous le coup de l’article 13.5 du CGI.
Les modalités du démembrement de parts de SCI sont diverses et selon les modalités retenues, le gain fiscal est plus ou moins important. Pour notre part, les schémas que nous proposons évitent les écueils mentionnés dans nos articles "Notre intervention dans les schémas fiscaux d’acquisition immobilières" et "Démembrement de SCI, les problématiques en suspens".
Nous refusons de proposer des schémas, tels qu’ils sont parfois proposés, qui peuvent conduire à des redressements fiscaux au titre de la valorisation de l’usufruit, de l’imposition de nu-propriétaire sur une partie des revenus fonciers de la SCI ou d’un avantage occulte et dans les cas extrêmes de l’abus de droit.
Malgré le surcoût fiscal afin de sécuriser les schémas le démembrement de parts de SCI que nous proposons, ils restent toutefois nettement plus intéressants que les schémas d’acquisition à travers une SCI non démembrée.
En reprenant notre exemple avec un apport de 200 K€ par le nu-propriétaire et une cession du bien immobilier à l’expiration du démembrement de 18 ans au prix de 1 196 K€, l’imposition totale supportée par l’usufruitier et le nu-propriétaire est de 172 K€ contre 193 K€ dans le cadre d’un démembrement direct. Le net disponible est de 1 208 K€ contre 1 187K€.
Ces chiffres sont à comparer aux schémas d’une acquisition à travers une société à l’IS ou une SCI à l’IR, où ils sont respectivement de 550 K€ et 584 K€ pour l’imposition et de 830 K€ et 796 K€ pour le net disponible.
Pour plus de précision sur le schéma de démembrement de parts sociales de SCI, nous vous invitons à vous reporter sur notre article « Le démembrement de propriété de parts sociales de SCI ».
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