Le dirigeant de PME, qui envisage d’acquérir un bien immobilier pour l’exploitation de son entreprise s’interroge sur les meilleures modalités juridiques et fiscales de son acquisition. Diverses solutions s’offrent à lui lorsque l’immobilier est financé par emprunt bancaire ou crédit-bail immobilier :

• acquisition par une SCI avec un emprunt bancaire ; mais quel régime fiscal choisir IR ou IS ?
• acquisition par une SCI avec un crédit-bail immobilier ;
• acquisition en démembrement du bien immobilier ; acquisition de la nue-propriété par le dirigeant et acquisition d’un usufruit temporaire par l’entreprise
• acquisition en pleine propriété par une SCI dont les parts sont démembrées.

Le choix n’est pas aisé, si bien que souvent le dirigeant est amené à retenir une solution sans vraiment appréhender toutes les conséquences de son choix. Les explications ci-après ainsi que le simulateur que nous mettons à votre disposition permettent de vous éclairer utilement.

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ACQUISITION PAR UNE SCI
AVEC UN EMPRUNT BANCAIRE

QUEL REGIME FISCAL CHOISIR IR OU IS ?

Avantages et inconvénients des régimes d’imposition

SCI IR
AVANTAGES	Lors de la cession du bien (et une fois le remboursement de l’emprunt terminé), possibilité de céder le bien immobilier en exonération totale ou partielle sur les plus-values réalisées, mais il faut désormais attendre 30 ans pour bénéficier de l’exonération totale. Possibilité de purger la plus-value par une donation.
INCONVENIENTS	Fiscalité lourde : 1. Taux marginal d’imposition majoré des prélèvements sociaux de 15,5% ; 2. Paiement de l’impôt sur des loyers non perçus puisque servant au remboursement de l’emprunt bancaire. Incidences : Obligation de consacrer un effort financier supplémentaire.

SCI IS
AVANTAGES	Assiette fiscale plus faible compte tenu de : 1. la possibilité de déduire les frais d’acquisition; 2. l’amortissement du bien immobilier. Taux d’imposition plus faible : 15% (jusqu’à 38 120 €) puis 33%.
INCONVENIENTS	Lors de la cession du bien, une double imposition s’applique : 1. La plus-value constatée va être imposée à 33% et sera calculée sur la base de la valeur nette comptable du bien (prix d’acquisition – amortissements déduits), Incidences : une plus-value imposable est donc systématiquement constatée quand bien même le bien n’aurait pas bénéficié d’une augmentation réelle de sa valeur. Au surplus, le montant de la cession n’est pas dans les mains de l’associé mais encore à l’actif de la société. 2. Le prix de cession après impôt sur les sociétés devra faire l’objet d’une nouvelle imposition à l’impôt sur le revenu lors de sa distribution.

Crédit-bail immobilier
AVANTAGES	Pendant la durée du crédit-bail : Déduction intégrale des redevances de crédit-bail évitant, dans la généralité des cas, toute imposition.
INCONVENIENTS	Lors de la levée de l’option : Réintégration et imposition d’une partie des redevances déduites. Lors de la revente : Imposition sur une plus-value correspondante à la différence entre le prix de vente et le montant de la réintégration fiscale. Incidence : Imposition globale sur le prix de vente.

En conclusion

Il apparait que dans un schéma de revente après paiement de l’emprunt bancaire ou à l’échéance du contrat de crédit-bail, le choix de la SCI relevant de l’IR est le plus intéressant, d’autant plus, que la plus-value anticipée est importante ou qu’il est prévu de consentir des donations qui purgeront la plus-value.
Toutefois, ce qui doit être pris en compte pour effectuer le choix est la possibilité ou la volonté de faire face ou non à l’effort financier à consentir résultant de la fiscalité pendant la période de remboursement.

Cet effort financier est plus faible dans le cas d’une SCI relevant de l’IS et même inexistant dans l’hypothèse du crédit-bail, mais cet avantage est repris lors de cession, car les amortissements antérieurement déduits sont réintégrés fiscalement et le résultat dégagé à l’occasion de la vente sera imposable en tant que dividendes, lors de son appréhension par les associés. Dans le cas du crédit-bail, la levée de l’option d’achat, suivie de la cession du bien, génère une imposition sur la totalité du prix de cession.

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LE DEMEMBREMENT DE PROPRIETE

La technique du démembrement de propriété est une technique permettant d’optimiser l’acquisition et le financement d’un bien immobilier servant à l’activité d’une société exploitante.
Le dirigeant acquiert la nue-propriété du bien immobilier, soit en son nom propre, soit par l’intermédiaire d’une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, qui sera utilisé par la société exploitante, qui de son côté aura acquis l’usufruit d’une durée fixe.
Ce schéma permet de bénéficier à la fois des avantages des SCI soumises à l’impôt sur le revenu et de celles soumises à l’impôt sur les sociétés.
Toutefois, la réforme des plus-values immobilières ne permettant une exonération totale qu’au-delà de 30 années de détention limite l’intérêt de la formule.
De plus en cas d’acquisition d’un bien immobilier sous le régime de la TVA, le nu-propriétaire ne pourra pas récupérer la TVA.

Pendant la période de détention de l'usufruit temporaire du bien immobilier
Le nu-propriétaire	Il ne sera pas imposé sur des sommes qu’il ne perçoit pas (contrairement à la SCI IR) puisqu’il ne touche pas les revenus de la location du bien immobilier acquis. Néanmoins, celui-ci devra éventuellement rembourser l’emprunt bancaire portant de l’achat de la nue-propriété, s’il ne l’a pas payé sur ses fonds propres
L’usufruitier	La société exploitante, en qualité d’usufruitier, aura acquis par emprunt un droit qu’elle pourra amortir sur la durée de l’usufruit. Conséquences : Pendant toute la période de remboursement de l’emprunt, la société d’exploitation paiera moins en remboursement d’emprunt que ce qu’elle aurait payé en loyer. Cet élément est impératif afin de contribuer à la sécurisation du schéma d’un point de fiscal et du droit des sociétés Ce bénéfice pourra être distribué à l’associé nu-propriétaire, qui lui servira éventuellement à faire face au remboursement de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de la nue-propriété Observations : Pendant la durée du démembrement, ce schéma n’interdit pas : la vente du bien immobilier un déménagement de la société d’exploitation avec location du bien immobilier ou cession de l’usufruit temporaire.

A l'expiration de la période de démembrement
Le nu-propriétaire	Il deviendra plein propriétaire du bien immobilier. Il pourra le revendre en exonération de plus-value si la durée de détention de 30 ans est acquise (calculée à partir de la date d’acquisition de la nue-propriété). Il pourra le conserver dans le cadre d’un complément de revenus ou faire l’objet d’une donation, ce qui purgera la plus-value.
L’usufruitier	Il ne sera titulaire de plus aucun droit.

 

Précautions à prendre avec l'utilisation de cette technique d'optimisation fiscale :

Le contribuable a certes le choix de la voie la moins imposée mais comme la plupart des techniques d’optimisation fiscale, il est nécessaire d’être vigilent afin que le schéma proposé ne tombe pas sous le coup de l’abus de biens sociaux, de l’acte anormal de gestion ou encore de l’abus de droit.
Si la réponse ministérielle Straumann du 5 mai 2009 n’estime pas par principe que ce type de montage constitue un abus de bien social, ce n’est que sous la condition d’une réalité économique de l’opération. Et il devrait en être de même s’agissant des notions d’acte anormal de gestion et d’abus de droit.

En d’autres termes, il est indispensable :

• que la société d’exploitation ait un intérêt économique et que la pérennité de son exploitation soit assurée ;
• que la durée et la valeur de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété de la structure immobilière soient justifiées et justifiables ;
• que la répartition des frais d’acquisition soit réparti en fonction des règles établies ;
• qu’une convention de démembrement soit prévue entre les parties ;

et enfin, que l’opération n’ait pas un but exclusivement fiscal.

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LE DEMEMBREMENT DES PARTS D'UNE SCI

Le démembrement porte non directement sur le bien immobilier, mais sur les parts de la SCI, relevant de l’IR, qui aura acquis le bien en pleine propriété, la SCI détenant le bien en pleine propriété.

Pendant la période de détention de l'usufruit temporaire sur les parts sociales
Le nu-propriétaire	Les conséquences seront les mêmes qu’en cas de démembrement portant directement sur le bien immobilier : Absence de revenus, donc absence d’imposition ; Eventuellement, charges de remboursement d’emprunt bancaire à supporter, si la nue-propriété n’a pas été financée sur fonds propres.
L’usufruitier	La société usufruitière sera imposable sur le résultat fiscal de la SCI déterminé d’après les règles qui régissent les sociétés IS en application  de l’article 238 bis K du CGI permettant ainsi notamment de : de déduire les frais d’acquisition de l’immeuble ; de procéder à l’amortissement du bien immobilier et de ses composants. Elle pourra également amortir l’usufruit sur les parts sociales. Conséquences : Compte tenu de l’amortissement de l’usufruit sur les parts sociales, la base imposable sera plus faible que celle d’une SCI à l’IS. Observations : Pendant la durée du démembrement, ce schéma n’interdit pas : la vente du bien immobilier un déménagement de la société d’exploitation avec location du bien immobilier.

A l'expiration de la période de démembrement
Le nu-propriétaire	Il deviendra plein propriétaire des parts de la SCI. Il pourra les revendre ou la SCI pourra vendre le bien immobilier en bénéficiant du régime des plus-values immobilières des particuliers. Il pourra les conserver dans le cadre d’un complément de revenus ou faire l’objet d’une donation, ce qui purgera la plus-value.
L’usufruitier	Il ne sera titulaire de plus aucun droit.

Intérêts de cette technique d'optimisation :

Les intérêts du démembrement de parts sociales sont les mêmes que ceux d’un démembrement portant directement sur le bien immobilier avec un avantage supplémentaire consistant en un effort financier du nu-propriétaire souvent moins important.
Afin que le démembrement ait une véritable substance économique, il sera nécessaire que la SCI distribue des dividendes à l’usufruitier, ce qui peut être une limite de ce schéma, mais des solutions existent afin de conférer cette substance économique, comme le démontre des simulations non mises en ligne.