Le démembrement de propriété comme moyen d’acquisition d’immobilier d’entreprise (Partie 1/2)



Un dirigeant de PME, qui envisage d’acquérir un bien immobilier pour l’exploitation de son entreprise a la possibilité de recourir aux formules évoquées dans le dossier « Acquisition d’immobilier d’entreprise » mais aussi au démembrement de propriété, afin de bénéficier à la fois des avantages des SCI soumises à l’impôt sur le revenu et de celles soumises à l’impôt sur les sociétés. Il acquerra alors la nue-propriété du bien immobilier, de son côté la société d’exploitation utilisatrice du bien en acquerra l’usufruit temporaire.

 

Il est également possible de faire porter le démembrement sur les parts sociales de la SCI qui aura acquis le bien immobilier (Voir dossier le démembrement de parts de SCI).

 

Il est à noter que la récente réponse ministérielle Lambert du 2 juillet 2013 (Voir Rubrique actualité : Cession concomitante de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété) restreindra nécessairement les cas où le vendeur acceptera la cession concomitante de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété, ce qui imposerait le recours au démembrement de parts sociales de SCI avec les contraintes inhérentes à un tel schéma.

 

Les conséquences du démembrement seront les suivantes :

 

 

Pendant la période de détention de l’usufruit temporaire du bien immobilier :

 

Le nu-propriétaire ne sera pas imposé sur des sommes qu’il ne perçoit pas (contrairement à la SCI IR) puisqu’il ne touche pas les revenus de la location du bien immobilier acquis.

Si celui-ci a contracté un emprunt pour l’acquisition de cette nue-propriété, il ne peut déduire les frais financiers correspondants.

L’usufruitier (la société exploitante) aura acquis un droit qu’il pourra amortir sur la durée de l’usufruit.

Pendant toute la période de remboursement de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de l’usufruit temporaire, la société d’exploitation supportera une charge de remboursement inférieure à ce qu’elle aurait payé en loyer.

Cet élément est impératif afin de contribuer à la sécurisation du schéma d’un point de fiscal et du droit des sociétés.

Ce bénéfice pourra être distribué à l’associé nu-propriétaire, ce qui lui servira éventuellement à faire face au remboursement de l’emprunt souscrit pour l’acquisition de la nue-propriété.

Il est à noter que pendant la durée du démembrement, ce schéma n’interdit pas :

 

- la vente du bien immobilier ;

- un déménagement de la société d’exploitation avec location du bien immobilier ou cession de l’usufruit temporaire.

 

A l’expiration de la période de démembrement :

A l’expiration de l’usufruit temporaire sur le bien immobilier, la personne physique deviendra plein propriétaire.

Le bien immobilier pourra éventuellement être revendu, en exonération totale de plus-values au-delà d’une durée de détention de 30 ans, qui est calculée à partir de la date d’acquisition de la nue-propriété.

Une revente avant ces 30 ans de détention générera une imposition sur la plus-value, ce qui amoindrie l’intérêt de la formule, sauf si une donation est envisagée.

Il pourra être également conservé par le dirigeant d’entreprise dans le cadre d’un complément de revenus ou faire l’objet d’une donation, qui purgera la plus-value.

 

Précautions à prendre avec l’utilisation de cette technique d’optimisation fiscale :

Le contribuable a certes le choix de la voie la moins imposé mais comme la plupart des techniques d’optimisation fiscale, il est nécessaire d’être vigilant afin que le schéma ne tombe pas sous le coup de l’abus de biens sociaux, de l’acte anormal de gestion ou encore de l’abus de droit.

 

Si la réponse ministérielle Straumann du 5 mai 2009 n’estime pas par principe que ce type de montage constitue un abus de bien social, ce n’est que sous la condition d’une réalité économique de l’opération. Et il devrait en être de même s’agissant des notions d’acte anormal de gestion et d’abus de droit.

En d’autres termes, il est indispensable :

 

- que la société d’exploitation ait un intérêt économique à l’acquisition de l’usufruit temporaire par rapport à un loyer ;

- que la durée et la valeur de l’usufruit temporaire et de la nue-propriété de la structure immobilière soient justifiées et justifiables ;

- que les frais d’acquisition soient régulièrement répartis;

- qu’une convention de démembrement soit prévue entre les parties ;

- et enfin, que l’opération n’ait pas un but exclusivement fiscal.

 

 

 

 

 

 

Date :02/09/2013 - Source : Vincent HALBOUT - VHA
 




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