Le démembrement de propriété comme moyen d’acquisition d’immobilier d’entreprise, en chiffres (Partie 2/2)



L’exemple ci-après chiffrent les conséquences financières et fiscales de l’acquisition d’un bien immobilier qui sera utilisé pour les besoins de la société d’exploitation, tant pendant la durée du financement bancaire, qu’à l’expiration où par hypothèse, il est considéré qu’il sera procédé à la vente du bien immobilier à un tiers.

 

 

Données

Elles sont identiques à celles du dossier acquisition immobilière (en K€)

 

 

ACQUISITION DU BIEN IMMOBILIER

Prix d’acquisition

1 000

Frais d’acquisition

70

Prix de revient

1 070

 

 

RECETTES LOCATIVES

Taux de rendement net du bien

6,0%

Recettes locatives nettes

60 

Indexation des loyers

1,5%

 

 

PRET(S) BANCAIRE(S) °

Durée du (des) prêt(s) en année

18

Taux d’intérêt annuel

4,5%

Apport personnel du dirigeant

200 

Montant du financement bancaire

870 

Remboursement bancaire

71

 

 

Pendant la durée du démembrement

 

 

ACQUISITION DE L’USUFRUIT ET LA NUE-PROPRIETE

Valeur de la pleine propriété

1 000 

Valeur de la nue-propriété

350 

Valeur de l’usufruit

650 

Durée du démembrement (en année)

18

 

 

ACQUISITION DE LA NUE PROPRIETE DU BIEN IMMOBILIER PAR UNE PERSONNE PHYSIQUE / UNE SCI IR

Prix d’acquisition de la nue-propriété

350 

Frais d’acquisition

38 

Prix global d’acquisition

388 

Apport personnel

200 

Montant du prêt et

188

Remboursements bancaires sur la durée du prêt

275

Coût global d’acquisition

475

 

 

ACQUISITION DE L’USUFRUIT TEMPORAIRE DU BIEN IMMOBILIER PAR LA SOCIETE D’EXPLOITATION

Prix d’acquisition de l’usufruit

650 

Frais d’acquisition

32 

Prix global d’acquisition

682 

Montant du prêt et

682

Remboursements bancaires sur la durée du prêt

999

IS supplémentaire société exploitation (à 33%)

77

 

 

Vente à l’expiration du démembrement

 

 

VENTE A L’ECHEANCE DU DEMEMBREMENT

Dividendes supplémentaire reçus de la société exploitation

153

IR sur dividendes

58

Prix de vente du bien (indexation de 1,5% par an)

1 288 

Plus-value fiscale (frais d'acquisition déduits)

198

Taxe sur certaines plus-values immobilières

4

Imposition sur la plus-value lors de la revente

49

 

 

NET DISPONIBLE

Total impositions

189

Net perçu après la vente

1 055

 

Date :02/09/2013 - Source : Vincent HALBOUT - VHA
 




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