L'Impôt sur la fortune immobilière (IFI)



Article mis à jour le 10 juin 2018. La loi de finances pour 2018, définitivement adoptée par le Parlement le 21 décembre 2017, porte une mesure phare du candidat Macron : l'abrogation de l'ISF et la création de l'IFI à  compter du 1er janvier 2018. La mesure peut se résumer comme la circonscription de l'ISF uniquement à la matière immobilière. Ainsi, les redevables de l'ISF qui ne possédaient que des liquidités et des valeurs mobilières vont en principe (en principe seulement) échapper à l'IFI.

 

A l’inverse, ceux dont le patrimoine était essentiellement constitué de biens ou droits immobiliers ou encore de titres de SCI sont encore a priori concernés par l’IFI.

 

En tout état de cause, tout redevable de l’ancien ISF, que son patrimoine soit principalement mobilier ou immobilier détenait au moins un peu de liquidités sera susceptible de voir son imposition diminuer. Dès lors, la disparition de l’ISF devrait être ressentie favorablement pour tous ses anciens redevables.

 

Le plus gros bouleversement introduit par la réforme concerne donc l’assiette : la fortune immobilière.

 

Mais pas seulement. Ainsi, les exonérations, les réductions d’impôt, les dettes déductibles, la déclaration de l’impôt ont tous été affectés par la réforme.

 

Le présent article a pour objet d’éclairer les contribuables sur la question de savoir s’ils sont redevables de l’IFI et leur permettre de procéder sereinement à leur déclaration en détaillant les règles de calcul de l’assiette taxable.

 

 

Les redevables de l’IFI

 

Sur ce point, il s’agit d’un copier-coller des dispositions relatives à l’ISF : sont redevables de l’IFI les personnes physiques détenant au 1er janvier un patrimoine immobilier d’une valeur supérieure ou égale à 1 300 000 €, seules ou en commun avec leur conjoint, partenaire de PACS ou concubin notoire et leurs enfants mineurs.

 

Précisons que de même qu’en matière d’ISF les résidents fiscaux français sont redevables de l’IFI sur leurs biens immobiliers français et étrangers alors que les non-résidents n’en sont redevables que sur leurs biens immobiliers situés en France, sous réserve de l’application des conventions fiscales internationales.

 

 

L’assiette de l’IFI

 

L’assiette de l’IFI intègre d’une part les biens et droits immobiliers et d’autre part les titres de sociétés ou d’organismes « à la hauteur de la fraction de leur valeur représentative de biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme » (article 965 2° du Code Général des Impôts).

 

Les biens et droits immobiliers

 

Les biens immobiliers recoupent essentiellement les immeubles bâtis ou non bâtis, achevés ou en construction, peu important qu’ils soient à usage d’habitation ou professionnel.

 

La valorisation de l’immeuble s’effectue simplement dans la mesure où elle correspond à sa valeur vénale et après application éventuelle de l’abattement de 30% au titre de la résidence principale. En outre, les décotes pour les biens donnés en location ou en indivision devraient continuer à être admises.

 

Les droits immobiliers s’entendent des droits d’usage, d’habitation et surtout d’usufruit.

 

En principe l’immeuble est rattaché entièrement au patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour sa valeur en pleine propriété, le nu propriétaire étant dispensé de toute déclaration au titre de l’IFI.

 

Mais la loi pose des exceptions qui aboutissent à ce que l’usufruitier et le nu-propriétaire soient imposés séparément dans les cas suivants :

 

  • Cession d’un immeuble en se réservant l’usage, l’usufruit ou le droit d’habitation.
  • Donation d’un immeuble à une collectivité publique en se réservant l’usage, l’usufruit ou le droit d’habitation.
  • Démembrement de propriété résultant de l'une des dispositions du Code civil concernant les droits des conjoints (usufruit légal du conjoint survivant, usufruit légal aux ascendants survivants et usufruit forcé du second conjoint), à l’exclusion de l’usufruit résultant d’une donation entre époux (donation au dernier vivant).

 

Dans ces hypothèses, l’évaluation des droits de chacun, s’effectue en se reportant au barème de l’article 669 du CGI ci-dessous reproduit et qui pose comme variable l’âge de l’usufruitier.

 

AGE
de l'usufruitier

VALEUR
de l'usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Jusqu’à 20 ans

90 %

10 %

De 21 à 30 ans

80 %

20 %

De 31 à 40 ans

70 %

30 %

De 41 à 50 ans

60 %

40 %

De 51 à 60 ans

50 %

50 %

De 61 à 70 ans

40 %

60 %

De 71 à 80 ans

30 %

70 %

De 81 à 90 ans

20 %

80 %

A partir de 91 ans

10 %

90 %

 

 

Il convient de préciser que cette répartition de la base imposable entre les titulaires des droits démembrés trouve à s’appliquer le plus souvent à l’usufruit revenant au conjoint survivant. Dans le cas où il aurait bénéficié d’une donation au dernier vivant, il pourra choisir entre une imposition sur la valeur de la pleine propriété ou de l’usufruit, en renonçant éventuellement à la donation au dernier vivant. Ce choix pourrait être fait sans que cela ne génère une imposition pour les enfants s’ils ne sont pas imposables à l’IFI.

 

 

Les titres de société

 

La loi vise « les titres de société pour leur fraction représentant les biens ou droits immobiliers détenus directement ou indirectement par la société ou l’organisme ». Ainsi, est imposable la valeur des titres correspondant à l’actif immobilier de la société.

 

La base taxable à l’IFI correspond à la valeur des titres détenus multiplié par un ratio d’imposition ou ratio immobilier égal à :

 

Valeur vénale de l'immobilier détenu par la société / valeur vénale réelle de l'ensemble de l'actif de la société

 

Exemple : SCI détenant un bien immobilier d'une valeur de 800 K€, une trésorerie de 100 K€ et ayant un emprunt bancaire de 300 K€.

 

La valeur de la société est de 600 K€ (800 K€ + 100 K€ – 300 K€).

 

Le ratio d’immobilier est de 88% (Valeur de l’immobilier : 800 K€ / Valeur de l’actif : 900 K€).

 

La valeur imposable à l'IFI est donc de 533 K€ (600 K€ x 88%)

 

Si la SCI n’avait disposé d’aucune trésorerie, le ratio d’imposition aurait été de 100%, la base imposable à l’IFI aurait été égale à la valeur du bien immobilier moins la dette.

 

En outre, la loi vise la détention indirecte de l’actif immobilier par la société dont le redevable détient les titres.

 

Ainsi, lorsqu’il convient de procéder à l’évaluation de la fraction des titres de la société détenus par le redevable et représentant des biens et droits immobiliers que la société possède, il sera nécessaire de s’intéresser également à l’évaluation de la fraction des titres des filiales qu’elle détient et qui correspondent à de tels biens et droits immobiliers.

 

En somme, il faudra évaluer dans chaque filiale ou sous filiale (sans nombre limité d’interpositions) la part représentée par l’immobilier et remonter jusqu’à la société détenue directement par le redevable.

 

Exemple : un redevable détient 50% d’une société A qui détient des immeubles et 50% des titres d’une société B. La société B détient principalement 100% des titres d’une société C. La société C détient des immeubles et des titres d’une société D qui ne possède aucun immeuble.

 

Bilan de C

ACTIF

 

Titres de D                                                 3M

Actif immobilier C                                     2M

Autre                                                           3M

 

Actif total                                                   8M   

PASSIF

 

Capitaux propres                                      6M

 

Dettes                                                       2M

 

Passif total                                                8M

 

  1. Valeur des titres de C dans le bilan de B : 100%*(8M-2M) = 6M
  2. Ratio immobilier de C : 2M/8M = 0.25
  3. Valorisation de l’immobilier de C dans le bilan de B : 6M*0.25 = 1.5M

 

Bilan de B

ACTIF

 

Titres de C                                                 6M

        Dont actif immobilier                      1.5M

 

 

 

Actif total                                                   6M   

PASSIF

 

Capitaux propres                                      4M

 

Dettes                                                       2M

 

 

Passif total                                                6M

 

  1. Valeur des titres de B dans le bilan de A : 50%*(6M-2M) = 2M
  2. Ratio immobilier de B : 1.5M/6M = 0.25
  3. Valorisation de l’immobilier de B dans le bilan de A : 0.25*2M = 0.5M

 

Bilan de A

ACTIF

 

Titres de B                                                 2M

        Dont actif immobilier                        0.5M

Actif immobilier A                                    4M

Autre                                                           3M

 

Actif total                                                   10M   

PASSIF

 

Capitaux propres                                      6M

 

Dettes                                                       4M

 

 

Passif total                                               10M

 

  1. Valeur des titres du redevable dans A : 50%*(10M-4M) = 3M
  2. Ratio immobilier de A : (0.5M+4M)/10M = 0.45
  3. Fraction des titres de A représentant des biens et droits immobiliers incluse dans la base de l’IFI : 3M*0.45 = 1.35 M

 

Il convient de préciser que la loi instaure une clause anti-abus en rejetant la déduction de certaines comme cela est exposé ci-après.

 

L’évaluation de la valeur des titres correspondant à l’actif immobilier d’un groupe de sociétés peut s’avérer très complexe dans un groupe comprenant de nombreuses entités et démontre déjà les premières complications sous-jacentes à l’IFI.

 

Ces difficultés sont toutefois à relativiser dans la mesure où la loi est venue poser d’importantes exceptions au principe général d’imposition de l’actif immobilier détenu au travers de sociétés.

 

Dettes non déductibles

 

Afin d’éviter qu’un endettement considéré comme artificiel puisse indument minimiser la valeur de titres de sociétés imposables à l’IFI, l’article 973 du CGI prévoit trois cas de non déductibilité des dettes contractées :

 

  • pour l'achat au redevable d’un actif immobilier imposable par une société qu'il contrôle ;
  • auprès des membres du foyer fiscal ou du cercle familial du redevable pour l'acquisition d’un actif immobilier imposable ou pour certaines dépenses y afférentes ;
  • auprès d'une société contrôlée par le redevable pour l'acquisition de l'actif immobilier imposable ou pour les dépenses y afférentes.

 

Ces cas de non-déductibilité ne trouvent pas à s'appliquer si le redevable justifie que le prêt n'a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal.

 

L’administration a précisé au BOFIP publié le 8 juin 2018 (PAT-IFI-20-30-30-§ 240-08/06/2018) que, peuvent être susceptibles de caractériser un objectif principalement autre que fiscal les circonstances que la dette a été souscrite avant la création de l'IFI au 1er janvier 2018, ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt.

 

Ainsi, les dettes souscrites avant le 1er janvier et donc les comptes courants sont admis en déduction de la valeur de titres de sociétés imposables à l’IFI.

 

 

Les exonérations d’IFI

 

Lorsque le redevable détient directement ou indirectement moins de 10% d’une société ayant une activité opérationnelle c’est-à-dire commerciale, industrielle, artisanale, agricole ou libérale, la cote part de la valeur des titres représentant l’actif immobilier de la société n’a pas à être incluse dans l’assiette de l’IFI. Toutefois, les sociétés ayant une activité purement patrimoniale, et donc non opérationnelle, ne sont pas visées par cette exclusion.

 

Par ailleurs, la loi prévoit expressément que les organismes de placement collectif de valeurs mobilières (OPCVM) sont concernés par cette exclusion, à la condition toutefois que les actifs immobiliers représentent moins de 20% de leur actif total.

 

Enfin, le redevable détenant directement ou indirectement moins de 10% d’une société peut rapporter la preuve qu’il n’a pu accéder aux informations nécessaires à l’estimation de la fraction de ses parts représentative de l’actif immobilier de la société, et donc justifier son exclusion de la base imposable. En pratique, cette hypothèse ne concerne que les sociétés n’ayant pas d’activité opérationnelle puisque les autres bénéficient de l’exclusion précédente. Il s’agira alors de démontrer une démarche active pour accéder à l’information, notamment auprès des sociétés étrangères dans lesquelles le contribuable détient des titres, dans la mesure où elles ne seront pas au fait de la réglementation française.

 

En outre, une exclusion particulière concerne les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC). En effet, sont exclues de l’assiette de l’IFI les détentions d’actions de SIIC inférieures à 5% du capital et des droits de vote.

 

NB : les contrats d’assurance vie en unités de comptes qui sont dits « rachetables » sont soumis aux règles de l’IFI. Le rachat se définit comme la faculté d’effectuer un retrait alors que le contrat n’est pas encore arrivé à son terme.

 

De même les biens et droits immobiliers en trust ou en fiducie sont en principe compris dans l’assiette de l’IFI.

 

Immobilier affecté à une activité opérationnelle

 

L’actif immobilier affecté à l’activité opérationnelle, de la société qui le détient ou d’une autre société membre du groupe est exclu de l’assiette de l’IFI. Cette exclusion vaut pareillement si l’actif immobilier est détenu par les filiales ou sous-filiales de la société dont le redevable possède des parts.

 

Cette exclusion du champ d’application de l’IFI ne couvre pas les cas où un contribuable détient des biens immobiliers affectés à son activité professionnelle sans lien capitalistique avec la société d’exploitation, il en est ainsi s'il détient à travers une SCI un bien immobilier loué à la société opérationnelle qu’il détient.

 

Dans cette situation, la loi prévoit une exonération reprenant les conditions prévues pour les biens professionnels exonérés d’ISF. S’agissant des associés de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, la société doit avoir une activité opérationnelle et le redevable doit y exercer une fonction de direction dont la rémunération doit s’avérer normale et représenter plus de la moitié de ses revenus professionnels, et détenir au moins 25% des droits de vote pour les sociétés par actions ou une participation représentant plus de 50% de son patrimoine brut.

 

Ainsi, le dirigeant, propriétaire de biens immobiliers, directement ou indirectement notamment à travers une SCI, mis à la disposition ou loués à une société répondant aux conditions ci-dessus est exonéré d’IFI à raison de ces biens immobiliers.

 

En outre, la loi précise que l’activité de location meublée peut prétendre à l’exonération au titre des biens professionnels à condition qu’elle soit exercée en tant que professionnel. Pour ce faire il convient que les recettes annuelles dépassent 23 000 euros et représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.

 

La question aurait pu se poser de savoir si l’obligation que l’activité de loueur en meublé soit exercée à titre professionnel aurait pu être contournée lorsque l’activité était logée dans une société afin de tomber sous le coup de l’exclusion des biens immobiliers affectés à une activité opérationnelle ?

 

Mais la loi a anticipé ce montage et dispose expressément que l’activité d’une société se limitant à la gestion de son propre patrimoine immobilier ne peut être regardée comme opérationnelle. Donc les biens immobiliers détenus par une société et affectés à cette activité ne peuvent pas bénéficier de l’exclusion.

 

Pour plus de détail sur ce point, nous vous invitons à vous reporter à notre article « Les exonérations d’IFI : les biens immobiliers d’entreprise ».

 

 

Les dettes

 

Toutes les dettes afférentes aux biens immobiliers imposables sont déductibles de l’assiette de l’IFI dès lors qu’elles existent au 1er janvier et incombent effectivement au contribuable.

 

S’agissant des impositions déductibles elles se réduisent donc essentiellement à la taxe foncière et à l’IFI lui-même, l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux n’étant pas déductibles.

 

La loi fixe une liste des dettes déductibles. En somme, sont déductibles les dettes qui permettent d’acquérir ou de conserver l’immeuble. Ainsi, par exemple sont déductibles les emprunts bancaires afférents à des dépenses d’acquisition et de réparation du bien.

 

En ce qui concerne la déduction de la dette liée à l’acquisition de la résidence principale l’administration à précisé (BOFiP-PAT-IFI-20-40-10-§ 160-08/06/2018) que les dettes admises en déduction qui sont afférentes à la résidence principale occupée par son propriétaire, dont la valeur vénale réelle bénéficie d’un abattement légal de 30 % (CGI, art. 973, I), soient déductibles à concurrence de leur montant total sans pouvoir toutefois excéder la valeur imposable de la résidence principale (soit 70 % de la valeur vénale réelle).

 

S’agissant de la déduction des emprunts bancaires, la loi est venue créer un garde-fou relatif aux emprunts dits « in fine » ou « à terme ». Ce type d’emprunt aboutit à ce que l’emprunteur ne rembourse le capital ainsi prêté qu’à l’échéance du prêt et les intérêts au cours de l’exécution du contrat.

 

Sans garde-fou, le prêt serait déductible à 100% jusqu’à l’échéance. Mais la loi va traiter fiscalement de façon identique le prêt « classique » et le prêt in fine, en calculant des annuités théoriques correspondant à la durée de l’emprunt.

 

Exemple : Un prêt « in fine » est consenti pour un montant de 100 K€  pour l’acquisition d’un immeuble le 1er janvier 2018 avec comme échéance le 1er janvier 2028.

 

Seront déductibles au titre de l’IFI 2019 : 100 K€  – (1/10*100 K€) = 90 K€

Seront déductibles au titre de l’IFI 2020 : 100 K€  – (2/10*100 K€ ) = 80 K€

 

Fiscalement, il convient donc de considérer que le prêt « in fine » est remboursé comme un prêt classique, en retranchant du capital prêté des annuités fictives qui auraient été acquittées dans le cadre d’un prêt classique.

 

En cas de prêt in fine sans terme de remboursement, l’annuité théorique sera égale à un vingtième du prêt.

 

Il est important de souligner que ce garde-fou ne concerne que l’acquisition d’immeubles. Cela laisse supposer que les prêts « in fine » conclus en vue d’acquérir des parts de sociétés détenant des immeubles ou pour couvrir des dépenses d’entretien ou de travaux ne seraient pas concernés.

 

Par ailleurs, il existe ici aussi une clause anti-abus qui suppose de rejeter la déduction de l’emprunt contracté directement ou indirectement par le redevable auprès du redevable (il peut s’agir d’un prêt bancaire contre garanti au profit de la banque par un actif financier) ou de son foyer fiscal ou de son groupe familial ou bien encore d’une société qu’il contrôle. Toutefois, la déduction est admise si l’emprunt est consenti par un membre du groupe familial ou par une société que le redevable ou un membre de son foyer fiscal contrôle si la preuve est rapportée qu’il a été conclu à des conditions normales.

 

Enfin, il convient de préciser que la déduction des dettes est plafonnée s’agissant des actifs immobiliers bruts (avant déduction du passif) dont la valeur vénale est supérieure à 5 millions d’euros. En effet, lorsque « le montant des dettes admises en déduction […] excède 60% de cette valeur, le montant des dettes excédant ce seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50% de cet excèdent » (article 974, IV du CGI).

 

Exemple : un redevable possède des actifs immobiliers entrant dans l’assiette de l’IFI pour une valeur vénale de 10M d’euros et grevés de 8M d’euros de dettes.

 

Le patrimoine imposable étant supérieur à 5M d’euros le plafonnement de déduction des dettes peut trouver à s’appliquer.

 

Il convient de se demander si les dettes représentent plus de 60% du patrimoine imposable : 60%*10M = 6M. Les dettes s’élevant à 8M d’euros la réponse est donc affirmative.

Ne sera ainsi admise en déduction la partie de la dette supérieure à 6M d’euros qu’à hauteur de 50% de son montant.

 

Sont donc déductibles : 6M+50%*(8M-6M) = 7M d’euros.

 

Toutefois, la dette peut être intégralement déductible si le redevable rapporte la preuve qu’elle n’a pas été contractée dans un but principalement fiscal.

 

 

Calcul de l’impôt et déclaration

 

La base imposable de l’IFI est soumise au même barème progressif que l’ISF avec un taux marginal de 1.5%.

 

Sur l’impôt ainsi calculé peuvent éventuellement venir en déduction les dons à certains organismes pour 75% de leur montant et dans la limite de 50 000 € par an. C’est la seule réduction d’impôt qui a survécu à la disparition de l’ISF.

 

En outre, le système du plafonnement est reconduit. Il a pour but d’éviter qu’un redevable soit amené du fait du paiement de l’IFI à acquitter plus de 75% du montant de ses revenus en impôts (impôt sur le revenu, prélèvements sociaux, contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et IFI). Ainsi, tout l’impôt qui excède 75% des revenus est déductible de l’IFI sans toutefois pouvoir donner lieu à un crédit d’impôt.

 

Exemple : Un redevable célibataire et sans enfant possède un patrimoine immobilier d’une valeur nette de 10M d’euros et il a par ailleurs perçu 100 000 euros de revenus.

 

Son IFI s’élève à 98 190 euros et son impôt au titre des revenus à 27 441 euros, soit un total de 125 631 euros.

 

Pour déterminer si le plafonnement joue ou non, il convient d’abord de déterminer le rapport entre les impôts auxquels le redevable est soumis et ses revenus : (125 631)/100 000*100 = 125,6%

 

Le rapport est bien supérieur à 75%. Ainsi, va venir en déduction de l’IFI la partie de l’impôt qui excède 75% des revenus soit : 125 631 – (75%*100 000) = 50 631 euros

 

50 361 euros vont donc venir en déduction de l’IFI : 98 190 – 50 631 = 47 559 euros.

 

Ainsi, le redevable s’acquittera de 47 559 euros au titre de l’IFI de sorte qu’il ne paiera pas plus de 75% de ses revenus en impôts.

 

Quant à la déclaration de la base imposable à l’IFI, il convient de reporter la valeur brute et la valeur nette du patrimoine imposable sur la déclaration d’ensemble des revenus (cerfa 2042) et joindre les annexes détaillant les éléments compris dans le patrimoine imposable et leur valorisation. Cette règle vaut peu important la valeur du patrimoine imposable.

 

En pratique, cette déclaration sera à effectuer en ligne en même temps que la déclaration d’impôt sur le revenu, les données saisies seront conservées pour la déclaration de l'année suivante.

 

En revanche, s’agissant des non-résidents qui ne souscrivent pas de 2042, il convient d’adresser une déclaration spéciale.

 

Le délai de dépôt de la déclaration d’IFI 2018 a été reporté au 15 juin 2018, pour plus de précision nous vous invitons à vous reporter à notre actualité : Report du délai de dépôt de la déclaration d’IFI.

 

 

 

Comment éviter l’IFI

 

Indépendamment des stratégies applicables à l’ISF toujours d’actualité pour à l’IFI (affection de biens immobiliers à la location meublée expressément exclue de l’assiette de l’IFI si elle est effectuée à titre professionnel ou donation temporairement d’usufruit à ses enfants ou à un organisme comme une fondation etc..), le meilleur moyen serait de vendre son immobilier de rendement pour investir dans des produits financiers, ce qui pourrait toutefois ne pas être une bonne affaire financièrement compte tenu des très faibles taux d’intérêts sur les produits non risqués.

 

Une autre option serait la vente à soi-même. Elle consiste pour un redevable de l’IFI à vendre des biens immobiliers à une SCI, qu’il détient,  finançant ses acquisitions en recourant à l’emprunt. Le produit de la vente ne sera pas imposable à l’IFI et la valeur de la SCI sera faible compte tenu de l’emprunt bancaire. Afin d’éviter une remise en cause du schéma, il faudrait s’assurer que la vente des biens se fasse sur la base de leur valeur vénale et il conviendrait d’associer éventuellement ses descendants à la SCI afin de pouvoir invoquer une finalité avant tout patrimoniale. Mais, dans la mesure où la vente à soi-même peut aboutir à la constatation d’une éventuelle plus-value immobilière et à l’acquittement de droits d’enregistrement par la SCI, cette option  peut ne pas être intéressante, car il faudra plusieurs années d’IFI afin de compenser au moins les frais de mutation.

 

Une autre formule moins contestable fiscalement consisterait à vendre des biens immobiliers à des tiers, pour réinvestir dans d’autres biens immobiliers en recourant à l’emprunt. Mais là encore, l faudra s’assurer que la fiscalité occasionnée par l’opération (impôt sur la plus-value et frais de mutation) n’absorbe par le gain fiscal.

 

Date :21/01/2018 - Source : VHAvocat Denis PUIZILLOUT
 




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