Calcul des plus-values immobilières



La cession d'un bien ou d'un droit immobilier peut aboutir à constater une plus value dés lors que le prix de cession sera supérieur au prix d'acquisition du bien. Il en résulte une plus-value pour le vendeur et sur laquelle un impôt pourra être perçu. C'est l'imposition des plus values immobilières.

 

Néanmoins, cette imposition peut être très substantiellement réduite voire annulée grâce aux nombreux abattements et exonérations.

 

La législation récente a modifié à plusieurs reprises la durée de détention pour bénéficier d’une exonération totale. Aujourd’hui, la loi prévoit une exonération totale d'impôt sur le revenu au bout de 22 ans de détention et au bout de 30 ans pour les prélèvements sociaux.

 

Afin de favoriser la cession de terrains à bâtir et permettre la construction de nouveaux logements alors que l'offre est insuffisante, la législation prévoit un allègement de l'imposition sur la cession de terrains à bâtir. Ainsi, un abattement supplémentaire de 30% est prévu en cas de promesse de vente de terrain à bâtir signée entre 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.

 

Dans un sens opposé, il est prévu depuis le 1er janvier 2013, une surtaxe qui est venue alourdir la fiscalité des plus values immobilières supérieures à 50 000 €. Il s'agit d'une imposition supplémentaire au taux de 2 à 6% de la plus value imposable, c'est-à-dire déduction faite des abattements.

 

Les personnes imposées sur leurs plus values immobilières

 

Sont concernées par l'imposition des plus values en France, toutes les personnes physiques domiciliées en France et les sociétés civiles immobilières (SCI) soumises à l'impôt sur le revenu qui cèdent un bien immobilier situé en France ou à l'étranger.

 

Cette cession doit être effectuée à titre onéreux (par le biais d'une vente ou d'un échange) et doit porter sur un immeuble ou des droits immobiliers (parts dans une société civile immobilière par exemple) quelle que soit la nature du droit (usufruit ou nue-propriété).

 

Les exonérations

 

La résidence principale

 

L'exonération la plus importante est celle qui s’applique à la cession de la résidence principale.

 

La résidence principale se définit comme le logement dans lequel le cédant réside effectivement et habituellement avec sa famille.

 

En principe les dépendances de la résidence principale bénéficient de l'exonération si leur cession intervient en même temps que la cession de celle-ci.

 

Or il n'est pas rare de déménager sans avoir au préalable vendu sa résidence principale. L'administration fiscale admet que la cession puisse être exonérée si elle intervient dans les délais normaux de vente (constitue dans tous les cas un délai normal de vente un délai d'un an) et si la résidence n'a pas fait l'objet d'une location ou d'un hébergement à titre gratuit durant cette période.

 

Logement autre que la résidence principale

 

Une autre exonération concerne à certaines conditions la cession d’un logement autre que la résidence principale (résidence secondaire ou logement locatif).

 

 - D'abord il doit s'agir de la première cession d’un logement autre que la résidence principale depuis le 1er janvier 2012.

 

 - Ensuite le vendeur ne doit pas être propriétaire de son logement principal depuis au moins 4 années précédant la vente.

 

 - Enfin le produit doit être réinvesti dans les 24 mois de la cession totalement ou partiellement dans l'acquisition d'une résidence principale. L'exonération bénéficie alors seulement à la partie du prix réinvesti.

 

Retraités ou invalides

 

Une exonération concerne la cession de l'ancienne résidence de retraités ou d'invalides. Elle profite aux retraités placés en maison de retraite et aux invalides hébergés dans des centres spécialisés si la cession intervient dans les 2 ans du placement. Encore faut il que ce logement n'ait pas été occupé pendant cette période.

 

En outre, cette exonération est subordonnée à des conditions de ressource. D'abord le revenu fiscal de référence (celui de l'avant-dernière année précédant la vente soit celui de 2014 pour une vente en 2016) ne doit pas dépasser 23 572 € pour la première part du quotient familial et 5 507 € par demi-part supplémentaire. Ensuite le vendeur ne doit pas être soumis à l'ISF l'avant dernière année précédant la vente.

 

Si le retraité met en vente sa résidence principale immédiatement après son déménagement dans la maison de retraite et que celle-ci est cédée dans l'année alors il bénéficie de l'exonération de la plus value sur cession de la résidence principale, sans qu'il y ait lieu de s'attacher à ses ressources.

 

Vente n'excédant pas 15 000 €

 

Une autre exonération concerne les biens immobiliers dont le prix ne vente n'excède pas 15 000 €. Il pourra s'agir d’une cave ou d’un parking.

 

Lorsque le bien est détenu par des époux, ce seuil s’apprécie par époux. Ainsi le seuil est de 30 000 € pour un bien commun appartenant à des époux mariés sous le régime légal.

 

Expropriation

 

Une exonération est prévue en cas de plus value immobilière générée par une expropriation.

 

Il faut alors que soit intervenue une déclaration d'utilité publique et que le prix de cession soit réinvesti intégralement dans l'acquisition, la construction, l'agrandissement ou la reconstruction d'un ou plusieurs biens immobiliers dans un délai d'un an à compter du paiement de l'indemnité d'expropriation.

 

Cette exonération s'applique également aux plus-values générées par l'acquisition amiable par la commune ou l'Etat d'un bien immobilier exposé à un risque naturel majeur et prévisible et ce dans les mêmes conditions.

 

Logement possédé en France par un non-résident

 

Il existe une exonération des plus values immobilières réalisées à l'occasion de la cession de biens situés en France par des Français, des ressortissants de l'Union Européenne, de l'Islande et de la Norvège domiciliés hors de l'Europe. 

 

Elle bénéficie à la cession de tout logement et non pas seulement au lieu d'habitation en France des non-résidents.

 

Cependant elle ne peut jouer qu'une seule fois et ne peut concerner que les contribuables qui n'ont pas bénéficié préalablement de l'exonération sur leur habitation en France.

 

Il est prévu deux cas de figures:

 

  - la cession est réalisée au plus tard le 31 décembre de la 5ème année qui suit celle durant laquelle le cédant a transféré son domicile fiscal hors de France pour bénéficier de l'exonération.

 

  - sans condition de délai lorsque le cédant a la libre disposition du bien au moins depuis le 1er janvier de l'année précédant celle de la cession.

 

Partage d'indivision conjugale ou de succession et assimilés

 

Le partage consiste à mettre fin à l'indivision en répartissant les biens indivis entre les différents coïndivisaires. Lorsqu'il est effectué à charge de soulte ce partage donne donc lieu, en principe, à l'imposition sur la plus-value.

 

Mais la loi prévoit certains cas d’exonération lorsque le partage effectué entre membres originaires de l'indivision :

 

  - indivision successorale ou faisant suite à une donation-partage

  - indivision conjugale quel que soit le régime matrimonial

  - indivision entre concubins ou entre partenaires de PACS

  - vente aux enchères d’un bien indivis au profit d’un indivisaire

 

Il convient de préciser que la cession ultérieure du bien par celui à qui il a été attribué sera en principe imposable. Le prix et la date d’acquisition pris en compte pour le calcul de la plus-value sera alors celui du bien au moment de son entrée dans l’indivision. En d’autres termes, le partage ne purge pas la plus-value latente mais ne remet à zéro le compteur de la durée de détention.

 

Autres cas d’exonérations

 

Il existe d’autres cas d’exonération qui sont les suivants :

 

  - remembrement urbain ou rural

  - immeuble sinistré

  - droit de surélévation

  - immeuble destiné au logement social pour les cessions jusqu’au 31 décembre 2015

  - cession réalisée en vertu d’un droit au délaissement

 

 

Le dernier cas d'exonération est celui pour durée de détention (22 ans pour l’IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

 

 

Détermination du montant de la plus-value

 

Nous mettons à votre disposition sur ce site un simulateur : « Simulateur imposition sur les plus-values immobilières » calculant le montant de l’impôt résultant d’une cession immobilière.

 

Pour déterminer la plus-value imposable, il convient d'abord calculer la plus-value brute et ensuite lui appliquer les différents abattements.

 

Le calcul de la plus value brute

 

Il s'agit de la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition sur lesquels il est procédé à certaines corrections.

 

Le prix de vente est celui indiqué dans l'acte définitif de vente. Celui-ci doit être majoré des charges et indemnités payées par l'acquéreur au vendeur et minoré des frais supportés par le vendeur au moment de la vente (frais de diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque et commission de vente lorsqu’elle est à la charge du vendeur). Les frais de vente doivent évidemment être justifiés.

 

Le prix d'achat est celui effectivement acquitté par l'acquéreur et qui est stipulé dans l'acte de vente.

 

En cas de mutation à titre gratuit (succession ou donation), il est pris en compte la valeur vénale du bien, qui a servi de base au calcul des droits de donation ou de succession.

 

Ce prix d’achat est majoré des frais d'acquisition, ils correspondent aux frais de notaires (frais d’actes et droits d’enregistrement) et éventuellement à la commission versée à l’agence immobilière. Les frais d’acquisition peuvent faire l'objet d'une évaluation forfaitaire de 7,5% sans justificatif ou être pris en compte pour leur montant réel.

 

En cas de donation ou de succession, seuls peuvent être pris en compte les frais d’acquisition pour leur montant réel, qui correspondent aux frais d’acte et droits de succession ou de donation, sous réserve pour les droits de donation qu’ils n’aient pas été payés par le donateur.

 

Ensuite le prix d'achat est majoré du coût d'éventuels travaux à condition que ceux-ci soient justifiés par des factures émises par des entreprises. Tous types de travaux sont pris en compte (agrandissement, amélioration, réparations etc..), sous réserve qu’ils n’aient pas été déduits des revenus fonciers. Néanmoins, si la revente intervient plus de 5 ans après l'acquisition, alors la majoration peut correspondre à une somme forfaitaire de 15% sans avoir besoin de les justifier par des factures, ni même justifier avoir réalisé des travaux.

 

Par différence entre le prix de cession corrigé et le prix d'acquisition corrigé on obtient la plus value brute à partir de laquelle on va pouvoir obtenir la plus-value imposable.

 

 

La plus value imposable

 

Elle résulte de l'imputation sur la plus value brute d'abattements pour durée de détention. L'idée sous-tendue est que plus la détention est longue, plus l'abattement est important et moins la plus-value imposable est conséquente.

 

L'abattement n'est pas le même pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.

 

Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement correspond à 6% par an au-delà de la cinquième année de détention jusqu'à la vingt-et-unième et à 4% pour la vingt-deuxième. On parvient donc à une exonération de la plus value immobilière au titre de l'impôt sur le revenu au bout de vingt-deux années de détention.

 

Pour les prélèvements sociaux, l'abattement correspond à 1,65% par an au-delà de la cinquième année de détention jusqu'à la vingt-et-unième, à 1,60% la vingt-deuxième et à 9% au-delà. Ainsi, on bénéficie d'une exonération de la plus-value immobilière au titre des prélèvements sociaux au bout de 30 ans de détention.

 

Ces abattements concernent aussi bien la cession de terrains à bâtir que d'immeubles bâtis.

 

Pour bénéficier des abattements pour durée de détention, le bien doit donc avoir été détenu au moins 6 ans. La durée de détention se calcule de date à date. Ainsi par exemple pour un bien acquis, le 1er juin 2005, la durée de détention sera de 10 ans, si le bien est revendu le 31 mai 2016 et de 11 ans, s’il revendu le 2 juin 2016.

 

Il existe en outre un abattement exceptionnel de 30% pour les plus values sur cessions de terrains à bâtir ayant fait l'objet d'une promesse de vente signée par notaire ou enregistrée par l'Administration fiscale du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2015. Celui-ci est appliqué après l'abattement pour durée de détention et joue tant pour l'impôt sur le revenu que pour les prélèvements sociaux.

 

Il existe certaines limites notamment lorsque la cession bénéficie :

 

  - au conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, à leurs descendants ou ascendants ou à ceux du vendeur.

  - à une personne morale dont le cédant ou l'une des personnes citées ci-dessus est actionnaire ou le deviendrait du fait de la cession.

 

Dans ces deux cas l'abattement exceptionnel ne s'applique pas.

 

Le calcul de l'impôt

 

Il suffit d'appliquer les taux d'imposition à la plus-value imposable calculée.

 

Au titre de l'impôt sur le revenu le taux est de 19%, alors qu'au titre des prélèvements sociaux il est de 15,5%.

 

La déclaration et le paiement de l’impôt dû sur la plus-value de cession immobilière se font au moment de la vente chez le notaire qui souscrit une déclaration spécifique de sorte qu'il ne subsiste à la charge du vendeur aucune obligation déclarative.

 

Lorsque la plus-value est exonérée, elle n'a pas à faire l'objet d'une déclaration. Il faut néanmoins préciser sur l'acte de vente la nature de l'exonération ou de la non-imposition.

 

 

Cas particulier de la cession de parts de sociétés à prépondérance immobilière :

 

En principe la plus-value dégagée lors de la cession de titres d’une société est imposée en tant que plus-value sur cession de valeurs mobilières. Mais il en va autrement de la plus-value dégagée à l’occasion de la cession de parts de sociétés soumises à l’IR à prépondérance immobilière, qui suit le régime des plus-values immobilières.

 

Pour que le régime des plus-values immobilières s’applique il convient de remplir certaines conditions :

- d’abord la société doit être soumise à l’IR.

- ensuite elle doit être à prépondérance immobilière. Pour retenir qu’une société est à prépondérance immobilière, il convient d’observer la composition de son actif à la clôture de chacun des trois exercices qui précèdent la cession. Si plus de 50% de l’actif est composé d’immeubles ou de droits immobiliers, alors la société a une prépondérance immobilière.

 

Dès lors que ces conditions sont remplies, le régime des plus-values immobilières va trouver à s’appliquer selon les mêmes modalités que celles mentionnées ci-dessus avec toutefois quelles que particularités.

 

La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de cession des titres et le prix d’acquisition, majoré des frais d’acquisition, qui ne peuvent être pris en compte que pour leur montant réel. Le forfait de 15% pour travaux n’est pas applicable.

 

Il est à noter que lorsqu’il est cédé en même temps que les parts sociales, le solde créditeur d’un compte courant dans la société, le prix de cession n’est pas pris en compte pour le calcul de la plus-value.

 

Il convient de tenir compte des prescriptions des arrêts du Conseil d’Etat Quemener  en date du 16 février 2000 et Baradé du 9 mars 2005. Ceux-ci visent à éviter les doubles impositions ou doubles déductions liées au régime de la transparence fiscale des sociétés soumises à l’IR.

 

En effet, le régime de la transparence suppose que les bénéfices sont taxés et les déficits sont déduits directement du chef des associés.

 

Donc au moment de déterminer le prix d’acquisition il convient :

 

- de le majorer de la quote-part du cédant dans les bénéfices de la société pour lesquels il a déjà été imposé et qui ne lui a pas été distribuée ,

- de le minorer des pertes de la société qui ont été déduites par le cédant et qui qu’il n’aurait pas comblée (par apports financiers ou par inscription en compte courant) et de sa cote part dans les bénéfices distribués et réalisés par les exploitations françaises.

 

Ainsi un bénéfice qui n’est pas distribué par la SCI en faisant l’objet d’un report à nouveau est malgré tout imposable au titre des revenus fonciers de l’associé. Au moment de la cession des parts, le bénéfice n’étant pas distribué, il vient augmenter la valeur de la société et donc la plus-value éventuelle. Donc il y aurait une double imposition : une au titre des revenus de l’associé et une seconde au titre des plus-values immobilières.

 

Le retraitement préconisé par le Conseil d’Etat permet d’éviter cette double imposition en procédant au retranchement du prix d’acquisition de ce bénéfice non distribué impliquant une diminution corrélative de la plus-value imposable.

 

De façon symétrique, la règle est identique en cas de déficit de la SCI non pris en charge par les associés et donc affecté en report à nouveau.

 

Une fois la plus-value brute déterminée, on applique les abattements pour durée de détention pour aboutir à la plus-value imposable. Celle-ci sera imposée au titre de l’IR au taux proportionnel de 19% et au titre des prélèvements sociaux au taux de 15.5%.

 

 

La plus-value est déclarée sur un imprimé n° 2048-M disponible sur www.impots.gouv.fr. Cette déclaration, signée par le cédant ou par son mandataire, doit être déposée en double exemplaire, accompagnée du paiement de l'impôt, au service des impôts des entreprises (SIE) territorialement compétent dans le mois de la cession.

Date :22/02/2016 - Source : VHAvocats - Vincent HALBOUT
 




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