Acquisition d'immobilier d'entreprise, quelle solution choisir ?



Le dirigeant de PME, qui envisage d’acquérir un bien immobilier pour l’exploitation de son entreprise s’interroge sur les meilleures modalités juridiques et fiscales de son acquisition. Diverses solutions s’offrent à lui lorsque l’immobilier est financé par l’emprunt bancaire ou crédit-bail immobilier : - acquisition par une SCI avec un emprunt bancaire ; mais quel régime fiscal choisir IR ou IS ? - acquisition par une SCI avec un crédit-bail immobilier ; - acquisition en démembrement du bien immobilier ou des parts d’une SCI ayant acquis le bien immobilier.

 

Le choix n’est pas aisé, si bien que souvent le dirigeant est amené à retenir une solution sans vraiment appréhender toutes les conséquences de son choix.

 

Les explications, les exemples chiffrés ci-après ainsi que le simulateur que nous mettons à votre disposition permettent de l’éclairer utilement.

 

Le présent dossier se limite à l’acquisition à travers une SCI ayant recours à un emprunt bancaire ou un crédit-bail immobilier.

 

 

ACQUISITION PAR UNE SCI AVEC UN EMPRUNT BANCAIRE

QUEL REGIME FISCAL CHOISIR IR OU IS ?

 

Avantages et inconvénients des régimes d’imposition

 

 

 

SCI IR

AVANTAGES

Lors de la cession du bien (et une fois le remboursement de l’emprunt terminé), possibilité de céder le bien immobilier en exonération totale ou partielle sur les plus-values réalisées, mais il faut désormais attendre 30 ans pour bénéficier de l’exonération totale.

Possibilité de purger la plus-value par une donation

INCONVENIENTS

Fiscalité lourde :

1. Taux marginal d’imposition majoré des prélèvements sociaux de 15,5% ;

2. Paiement de l’impôt sur des loyers non perçus puisque servant au remboursement de l’emprunt bancaire.

Incidences : Obligation de consacrer un effort financier supplémentaire

 

 

 

SCI IS

AVANTAGES

Assiette fiscale plus faible compte tenu de :

1. la possibilité de déduire les frais d’acquisition;

2. l’amortissement du bien immobilier.

Taux d’imposition plus faible :

15% (jusqu’à 38 120 €) puis 33%.

INCONVENIENTS

Lors de la cession du bien, une double imposition s’applique :

1. La plus-value constatée va être imposée à 33% et sera calculée sur la base de la valeur nette comptable du bien (prix d’acquisition – amortissements déduits),

Incidences : une plus-value imposable est donc systématiquement constatée quand bien même le bien n’aurait pas bénéficié d’une augmentation réelle de sa valeur vénale.

Au surplus, le montant de la cession n’est pas entre les mains de l’associé mais encore à l’actif de la société.

2. Le prix de cession après impôt fera l’objet l’objet d’une nouvelle imposition à l’impôt sur le revenu lors de sa distribution.

 

 

 

Crédit-bail immobilier

AVANTAGES

Pendant la durée du crédit-bail : Déduction intégrale des redevances de crédit-bail évitant, dans la généralité des cas, toute imposition.

INCONVENIENTS

Lors de la levée de l’option : Réintégration et imposition d’une partie des redevances déduites.

Lors de la revente : Imposition sur une plus-value correspondante à la différence entre le prix de vente et le montant de la réintégration fiscale

Incidences : Imposition globale sur le prix de vente

 

 

En conclusion

 

Il apparait que dans un schéma de revente après paiement de l’emprunt bancaire ou à l’échéance du contrat de crédit-bail, le choix de la SCI relevant de l’IR est le plus intéressant, d’autant plus, que la plus-value anticipée est importante ou qu’il est prévu de consentir des donations qui purgeront la plus-value.

 

Toutefois, ce qui doit être pris en compte pour effectuer le choix est la possibilité ou la volonté de faire face ou non à l’effort financier à consentir résultant de la fiscalité pendant la période de remboursement.

 

Cet effort financier est plus faible dans le cas d’une SCI relevant de l’IS et même inexistant dans l’hypothèse du crédit-bail, mais cet avantage est repris lors de cession, car les amortissements antérieurement déduits sont repris fiscalement et le résultat dégagé à l’occasion de la vente sera imposable en tant que dividendes, lors de son appréhension par les associés. Dans le cas du crédit-bail, la levée de l’option d’achat, suivie de la cession du bien, génère une imposition sur la totalité du prix de cession.

 

EXEMPLES CHIFFRES

 

 

Les exemples ci-après chiffrent les conséquences financières et fiscales de l’acquisition d’un bien immobilier qui sera utilisé pour les besoins de la société d’exploitation, tant pendant la durée du financement bancaire (ou du crédit-bail immobilier), qu’à l’expiration où par hypothèse, il est considéré qu’il sera procédé à la vente du bien immobilier.

 

Données en K€

 

 

ACQUISITION DU BIEN IMMOBILIER

Prix d’acquisition

1 000 

Frais d’acquisition

70 

Prix de revient

1 070 

 

 

 

RECETTES LOCATIVES

Taux de rendement net du bien

6,0%

Recettes locatives nettes

60 

Indexation des loyers

1,5%

 

 

 

PRET(S) BANCAIRE(S) ou CREDIT BAIL °

Durée du (des) prêt(s) ou CBI en année

18

Taux d’intérêt annuel

4,5%

Apport personnel ou avance preneur

200 

Montant du prêt ou du financement CBI

870 

Remboursement ou redevance annuels

71

 

 

 

TAUX D’IMPOSITION

TMI (Taux marginal imposition à l’IR)

41%

Taux contribution sur les hauts revenus

0%

Taux imposition effectif

54,41%

 

Simulation SCI relevant de l’IR

 

DETENUE EXCLUSIVEMENT PAR DES PERSONNES PHYSIQUES

 

 

LES CHIFFRES CLES EN K€

sur la durée du prêt de 18 ans

Loyers perçus

1 229 

Remboursements bancaires

1 274

Trésorerie SCI avant impôt

-45

Frais financiers

404

Revenus fonciers imposables

825

Impôt sur le revenu + Prélèvements sociaux

449

Trésorerie après impôts (apports complémentaires)

- 494

 

 

 

VENTE A L’ECHEANCE DU PRET

Prix de vente du bien (indexation de 1,5% par an)

1 288 

Plus-value fiscale (frais d'acquisition déduits)

63

Taxe sur certaines plus-values immobilières

0

Imposition sur la plus-value lors de la revente

16

 

 

 

NET DISPONIBLE

Total impositions

465

Déficit trésorerie SCI financé

45

Net perçu après la vente

779

 

 

Simulation SCI relevant de l’IS

 

 

 

LES CHIFFRES CLES EN K€

sur 18 ans, durée du prêt

Loyers perçus

1 229 

Remboursements bancaires

1 274

Trésorerie SCI avant impôt

-45

Frais financiers

404

Frais d’acquisition

70

Amortissement du bien immobilier

437

Résultat fiscal

319

Impôt sur les sociétés (à 33% uniquement)

106

Trésorerie après impôts (apports complémentaires)

-151

 

 

 

VENTE A L’ECHEANCE DU PRET

Prix de vente du bien (indexation de 1,5% par an)

1 288 

Plus-value fiscale (prix de vente – prix d’acquisition + amortissements déduits)

725

Imposition sur la plus-value lors de la revente

242

Dividendes distribuables

696

IR et CS sur dividendes

264

Revenu net

431

 

 

 

NET DISPONIBLE

Total impositions

612

Déficit trésorerie SCI financé (avant IS)

45

Net perçu après la vente

631

 

 

 

 

Simulation SCI relevant de l’IR finançant l’acquisition avec un crédit-bail immobilier

 

DETENUE EXCLUSIVEMENT PAR DES PERSONNES PHYSIQUES

 

 

LES CHIFFRES CLES EN K€

sur 18 ans, durée du prêt

Loyers perçus

1 229 

Redevances de crédit-bail

1 274

Trésorerie SCI avant impôt

-45

Bénéfices non commerciaux imposables

0

Impôt sur le revenu et Prélèvements sociaux

0

Trésorerie après impôts (apports complémentaires)

-45

 

 

 

LEVEE D’OPTION D’ACHAT

Réintégration fiscale

363 

Solde déficit antérieur

45

Imposition correspondante

173

 

 

 

VENTE A L’ECHEANCE DU CREDIT BAIL

Prix de vente

1 288

Plus-value imposable

924

Imposition sur la plus-value

503

 

 

 

NET DISPONIBLE

Total impositions

676

Déficit trésorerie SCI financé

45

Net perçu après la vente

567

 

Date :21/08/2013 - Source : Vincent HALBOUT - VHA
 




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