Le choix n’est pas aisé, si bien que souvent le dirigeant est amené à retenir une solution sans vraiment appréhender toutes les conséquences de son choix.
Les explications, les exemples chiffrés ci-après ainsi que le simulateur que nous mettons à votre disposition permettent de l’éclairer utilement.
Le présent dossier se limite à l’acquisition à travers une SCI ayant recours à un emprunt bancaire ou un crédit-bail immobilier.
ACQUISITION PAR UNE SCI AVEC UN EMPRUNT BANCAIRE
QUEL REGIME FISCAL CHOISIR IR OU IS ?
Avantages et inconvénients des régimes d’imposition
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SCI IR
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AVANTAGES
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Lors de la cession du bien (et une fois le remboursement de l’emprunt terminé), possibilité de céder le bien immobilier en exonération totale ou partielle sur les plus-values réalisées, mais il faut désormais attendre 30 ans pour bénéficier de l’exonération totale.
Possibilité de purger la plus-value par une donation
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INCONVENIENTS
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Fiscalité lourde :
1. Taux marginal d’imposition majoré des prélèvements sociaux de 15,5% ;
2. Paiement de l’impôt sur des loyers non perçus puisque servant au remboursement de l’emprunt bancaire.
Incidences : Obligation de consacrer un effort financier supplémentaire
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SCI IS
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AVANTAGES
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Assiette fiscale plus faible compte tenu de :
1. la possibilité de déduire les frais d’acquisition;
2. l’amortissement du bien immobilier.
Taux d’imposition plus faible :
15% (jusqu’à 38 120 €) puis 33%.
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INCONVENIENTS
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Lors de la cession du bien, une double imposition s’applique :
1. La plus-value constatée va être imposée à 33% et sera calculée sur la base de la valeur nette comptable du bien (prix d’acquisition – amortissements déduits),
Incidences : une plus-value imposable est donc systématiquement constatée quand bien même le bien n’aurait pas bénéficié d’une augmentation réelle de sa valeur vénale.
Au surplus, le montant de la cession n’est pas entre les mains de l’associé mais encore à l’actif de la société.
2. Le prix de cession après impôt fera l’objet l’objet d’une nouvelle imposition à l’impôt sur le revenu lors de sa distribution.
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Crédit-bail immobilier
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AVANTAGES
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Pendant la durée du crédit-bail : Déduction intégrale des redevances de crédit-bail évitant, dans la généralité des cas, toute imposition.
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INCONVENIENTS
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Lors de la levée de l’option : Réintégration et imposition d’une partie des redevances déduites.
Lors de la revente : Imposition sur une plus-value correspondante à la différence entre le prix de vente et le montant de la réintégration fiscale
Incidences : Imposition globale sur le prix de vente
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En conclusion
Il apparait que dans un schéma de revente après paiement de l’emprunt bancaire ou à l’échéance du contrat de crédit-bail, le choix de la SCI relevant de l’IR est le plus intéressant, d’autant plus, que la plus-value anticipée est importante ou qu’il est prévu de consentir des donations qui purgeront la plus-value.
Toutefois, ce qui doit être pris en compte pour effectuer le choix est la possibilité ou la volonté de faire face ou non à l’effort financier à consentir résultant de la fiscalité pendant la période de remboursement.
Cet effort financier est plus faible dans le cas d’une SCI relevant de l’IS et même inexistant dans l’hypothèse du crédit-bail, mais cet avantage est repris lors de cession, car les amortissements antérieurement déduits sont repris fiscalement et le résultat dégagé à l’occasion de la vente sera imposable en tant que dividendes, lors de son appréhension par les associés. Dans le cas du crédit-bail, la levée de l’option d’achat, suivie de la cession du bien, génère une imposition sur la totalité du prix de cession.
EXEMPLES CHIFFRES
Les exemples ci-après chiffrent les conséquences financières et fiscales de l’acquisition d’un bien immobilier qui sera utilisé pour les besoins de la société d’exploitation, tant pendant la durée du financement bancaire (ou du crédit-bail immobilier), qu’à l’expiration où par hypothèse, il est considéré qu’il sera procédé à la vente du bien immobilier.
Données en K€
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ACQUISITION DU BIEN IMMOBILIER
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Prix d’acquisition
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1 000
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Frais d’acquisition
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70
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Prix de revient
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1 070
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RECETTES LOCATIVES
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Taux de rendement net du bien
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6,0%
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Recettes locatives nettes
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60
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Indexation des loyers
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1,5%
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PRET(S) BANCAIRE(S) ou CREDIT BAIL °
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Durée du (des) prêt(s) ou CBI en année
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18
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Taux d’intérêt annuel
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4,5%
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Apport personnel ou avance preneur
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200
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Montant du prêt ou du financement CBI
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870
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Remboursement ou redevance annuels
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71
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TAUX D’IMPOSITION
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TMI (Taux marginal imposition à l’IR)
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41%
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Taux contribution sur les hauts revenus
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0%
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Taux imposition effectif
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54,41%
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Simulation SCI relevant de l’IR
DETENUE EXCLUSIVEMENT PAR DES PERSONNES PHYSIQUES
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LES CHIFFRES CLES EN K€
sur la durée du prêt de 18 ans
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Loyers perçus
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1 229
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Remboursements bancaires
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1 274
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Trésorerie SCI avant impôt
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-45
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Frais financiers
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404
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Revenus fonciers imposables
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825
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Impôt sur le revenu + Prélèvements sociaux
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449
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Trésorerie après impôts (apports complémentaires)
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- 494
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VENTE A L’ECHEANCE DU PRET
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Prix de vente du bien (indexation de 1,5% par an)
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1 288
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Plus-value fiscale (frais d'acquisition déduits)
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63
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Taxe sur certaines plus-values immobilières
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0
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Imposition sur la plus-value lors de la revente
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16
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NET DISPONIBLE
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Total impositions
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465
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Déficit trésorerie SCI financé
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45
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Net perçu après la vente
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779
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Simulation SCI relevant de l’IS
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LES CHIFFRES CLES EN K€
sur 18 ans, durée du prêt
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|
Loyers perçus
|
1 229
|
|
Remboursements bancaires
|
1 274
|
|
Trésorerie SCI avant impôt
|
-45
|
|
Frais financiers
|
404
|
|
Frais d’acquisition
|
70
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Amortissement du bien immobilier
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437
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Résultat fiscal
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319
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Impôt sur les sociétés (à 33% uniquement)
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106
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Trésorerie après impôts (apports complémentaires)
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-151
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VENTE A L’ECHEANCE DU PRET
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Prix de vente du bien (indexation de 1,5% par an)
|
1 288
|
|
Plus-value fiscale (prix de vente – prix d’acquisition + amortissements déduits)
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725
|
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Imposition sur la plus-value lors de la revente
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242
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Dividendes distribuables
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696
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IR et CS sur dividendes
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264
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Revenu net
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431
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NET DISPONIBLE
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Total impositions
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612
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Déficit trésorerie SCI financé (avant IS)
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45
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Net perçu après la vente
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631
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Simulation SCI relevant de l’IR finançant l’acquisition avec un crédit-bail immobilier
DETENUE EXCLUSIVEMENT PAR DES PERSONNES PHYSIQUES
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LES CHIFFRES CLES EN K€
sur 18 ans, durée du prêt
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|
Loyers perçus
|
1 229
|
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Redevances de crédit-bail
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1 274
|
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Trésorerie SCI avant impôt
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-45
|
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Bénéfices non commerciaux imposables
|
0
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Impôt sur le revenu et Prélèvements sociaux
|
0
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Trésorerie après impôts (apports complémentaires)
|
-45
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LEVEE D’OPTION D’ACHAT
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Réintégration fiscale
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363
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Solde déficit antérieur
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45
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Imposition correspondante
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173
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VENTE A L’ECHEANCE DU CREDIT BAIL
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Prix de vente
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1 288
|
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Plus-value imposable
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924
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Imposition sur la plus-value
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503
|
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NET DISPONIBLE
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Total impositions
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676
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Déficit trésorerie SCI financé
|
45
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Net perçu après la vente
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567
|
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