Le démembrement de propriété comme moyen d’acquisition d’immobilier d’entreprise, en chiffres (Partie 2/2)
L’exemple ci-après chiffrent les conséquences financières et fiscales de l’acquisition d’un bien immobilier qui sera utilisé pour les besoins de la société d’exploitation, tant pendant la durée du financement bancaire, qu’à l’expiration où par hypothèse, il est considéré qu’il sera procédé à la vente du bien immobilier à un tiers.
Données
Elles sont identiques à celles du dossier acquisition immobilière (en K€)
ACQUISITION DU BIEN IMMOBILIER
Prix d’acquisition
1 000
Frais d’acquisition
70
Prix de revient
1 070
RECETTES LOCATIVES
Taux de rendement net du bien
6,0%
Recettes locatives nettes
60
Indexation des loyers
1,5%
PRET(S) BANCAIRE(S) °
Durée du (des) prêt(s) en année
18
Taux d’intérêt annuel
4,5%
Apport personnel du dirigeant
200
Montant du financement bancaire
870
Remboursement bancaire
71
Pendant la durée du démembrement
ACQUISITION DE L’USUFRUIT ET LA NUE-PROPRIETE
Valeur de la pleine propriété
1 000
Valeur de la nue-propriété
350
Valeur de l’usufruit
650
Durée du démembrement (en année)
18
ACQUISITION DE LA NUE PROPRIETE DU BIEN IMMOBILIER PAR UNE PERSONNE PHYSIQUE / UNE SCI IR
Prix d’acquisition de la nue-propriété
350
Frais d’acquisition
38
Prix global d’acquisition
388
Apport personnel
200
Montant du prêt et
188
Remboursements bancaires sur la durée du prêt
275
Coût global d’acquisition
475
ACQUISITION DE L’USUFRUIT TEMPORAIRE DU BIEN IMMOBILIER PAR LA SOCIETE D’EXPLOITATION
Prix d’acquisition de l’usufruit
650
Frais d’acquisition
32
Prix global d’acquisition
682
Montant du prêt et
682
Remboursements bancaires sur la durée du prêt
999
IS supplémentaire société exploitation (à 33%)
77
Vente à l’expiration du démembrement
VENTE A L’ECHEANCE DU DEMEMBREMENT
Dividendes supplémentaire reçus de la société exploitation
