Acquisition d’immobilier d’entreprise, quelle solution choisir ?
Le dirigeant de PME, qui envisage d’acquérir un bien immobilier pour l’exploitation de son entreprise s’interroge sur les meilleures modalités juridiques et fiscales de son acquisition. Diverses solutions s’offrent à lui lorsque l’immobilier est financé par l’emprunt bancaire ou crédit-bail immobilier : – acquisition par une SCI avec un emprunt bancaire ; mais quel régime fiscal choisir IR ou IS ? – acquisition par une SCI avec un crédit-bail immobilier ; – acquisition en démembrement du bien immobilier ou des parts d’une SCI ayant acquis le bien immobilier.
Le choix n’est pas aisé, si bien que souvent le dirigeant est amené à retenir une solution sans vraiment appréhender toutes les conséquences de son choix.
Les explications, les exemples chiffrés ci-après ainsi que le simulateur que nous mettons à votre disposition permettent de l’éclairer utilement.
Le présent dossier se limite à l’acquisition à travers une SCI ayant recours à un emprunt bancaire ou un crédit-bail immobilier.
ACQUISITION PAR UNE SCI AVEC UN EMPRUNT BANCAIRE. QUEL REGIME FISCAL CHOISIR IR OU IS ?
Avantages et inconvénients des régimes d’imposition
SCI IR
AVANTAGES
Lors de la cession du bien (et une fois le remboursement de l’emprunt terminé), possibilité de céder le bien immobilier en exonération totale ou partielle sur les plus-values réalisées, mais il faut désormais attendre 30 ans pour bénéficier de l’exonération totale.Possibilité de purger la plus-value par une donation
INCONVENIENTS
Fiscalité lourde :1. Taux marginal d’imposition majoré des prélèvements sociaux de 15,5% ;2. Paiement de l’impôt sur des loyers non perçus puisque servant au remboursement de l’emprunt bancaire.Incidences : Obligation de consacrer un effort financier supplémentaire
SCI IS
AVANTAGES
Assiette fiscale plus faible compte tenu de :1. la possibilité de déduire les frais d’acquisition;2. l’amortissement du bien immobilier.Taux d’imposition plus faible :15% (jusqu’à 38 120 €) puis 33%.
INCONVENIENTS
Lors de la cession du bien, une double imposition s’applique :1. La plus-value constatée va être imposée à 33% et sera calculée sur la base de la valeur nette comptable du bien (prix d’acquisition – amortissements déduits),Incidences : une plus-value imposable est donc systématiquement constatée quand bien même le bien n’aurait pas bénéficié d’une augmentation réelle de sa valeur vénale.Au surplus, le montant de la cession n’est pas entre les mains de l’associé mais encore à l’actif de la société.2. Le prix de cession après impôt fera l’objet l’objet d’une nouvelle imposition à l’impôt sur le revenu lors de sa distribution.
Crédit-bail immobilier
AVANTAGES
Pendant la durée du crédit-bail : Déduction intégrale des redevances de crédit-bail évitant, dans la généralité des cas, toute imposition.
INCONVENIENTS
Lors de la levée de l’option : Réintégration et imposition d’une partie des redevances déduites.Lors de la revente : Imposition sur une plus-value correspondante à la différence entre le prix de vente et le montant de la réintégration fiscaleIncidences : Imposition globale sur le prix de vente
En conclusion
Il apparait que dans un schéma de revente après paiement de l’emprunt bancaire ou à l’échéance du contrat de crédit-bail, le choix de la SCI relevant de l’IR est le plus intéressant, d’autant plus, que la plus-value anticipée est importante ou qu’il est prévu de consentir des donations qui purgeront la plus-value.
Toutefois, ce qui doit être pris en compte pour effectuer le choix est la possibilité ou la volonté de faire face ou non à l’effort financier à consentir résultant de la fiscalité pendant la période de remboursement.
Cet effort financier est plus faible dans le cas d’une SCI relevant de l’IS et même inexistant dans l’hypothèse du crédit-bail, mais cet avantage est repris lors de cession, car les amortissements antérieurement déduits sont repris fiscalement et le résultat dégagé à l’occasion de la vente sera imposable en tant que dividendes, lors de son appréhension par les associés. Dans le cas du crédit-bail, la levée de l’option d’achat, suivie de la cession du bien, génère une imposition sur la totalité du prix de cession.
EXEMPLES CHIFFRES
Les exemples ci-après chiffrent les conséquences financières et fiscales de l’acquisition d’un bien immobilier qui sera utilisé pour les besoins de la société d’exploitation, tant pendant la durée du financement bancaire (ou du crédit-bail immobilier), qu’à l’expiration où par hypothèse, il est considéré qu’il sera procédé à la vente du bien immobilier.
Données en K€
ACQUISITION DU BIEN IMMOBILIER
Prix d’acquisition
1 000
Frais d’acquisition
70
Prix de revient
1 070
RECETTES LOCATIVES
Taux de rendement net du bien
6,0%
Recettes locatives nettes
60
Indexation des loyers
1,5%
PRET(S) BANCAIRE(S) ou CREDIT BAIL °
Durée du (des) prêt(s) ou CBI en année
18
Taux d’intérêt annuel
4,5%
Apport personnel ou avance preneur
200
Montant du prêt ou du financement CBI
870
Remboursement ou redevance annuels
71
TAUX D’IMPOSITION
TMI (Taux marginal imposition à l’IR)
41%
Taux contribution sur les hauts revenus
0%
Taux imposition effectif
54,41%
Simulation SCI relevant de l’IR
DETENUE EXCLUSIVEMENT PAR DES PERSONNES PHYSIQUES
LES CHIFFRES CLES EN K€sur la durée du prêt de 18 ans
Loyers perçus
1 229
Remboursements bancaires
1 274
Trésorerie SCI avant impôt
-45
Frais financiers
404
Revenus fonciers imposables
825
Impôt sur le revenu + Prélèvements sociaux
449
Trésorerie après impôts (apports complémentaires)
– 494
VENTE A L’ECHEANCE DU PRET
Prix de vente du bien (indexation de 1,5% par an)
1 288
Plus-value fiscale (frais d’acquisition déduits)
63
Taxe sur certaines plus-values immobilières
0
Imposition sur la plus-value lors de la revente
16
NET DISPONIBLE
Total impositions
465
Déficit trésorerie SCI financé
45
Net perçu après la vente
779
Simulation SCI relevant de l’IS
LES CHIFFRES CLES EN K€sur 18 ans, durée du prêt
Loyers perçus
1 229
Remboursements bancaires
1 274
Trésorerie SCI avant impôt
-45
Frais financiers
404
Frais d’acquisition
70
Amortissement du bien immobilier
437
Résultat fiscal
319
Impôt sur les sociétés (à 33% uniquement)
106
Trésorerie après impôts (apports complémentaires)
-151
VENTE A L’ECHEANCE DU PRET
Prix de vente du bien (indexation de 1,5% par an)
1 288
Plus-value fiscale (prix de vente – prix d’acquisition + amortissements déduits)
725
Imposition sur la plus-value lors de la revente
242
Dividendes distribuables
696
IR et CS sur dividendes
264
Revenu net
431
NET DISPONIBLE
Total impositions
612
Déficit trésorerie SCI financé (avant IS)
45
Net perçu après la vente
631
Simulation SCI relevant de l’IR finançant l’acquisition avec un crédit-bail immobilier
