Quel régime fiscal choisir pour une acquisition immobilière ?



Quel statut fiscal pour investir dans l’immobilier ? Le régime fiscal est un élément essentiel pour la rentabilité d’un investissement immobilier, c’est pourquoi il convient d’appréhender toutes les conséquences de ce choix. Plusieurs formules sont possibles pour investir dans l’immobilier locatif à usage d’habitation ou professionnel, que nous vous exposons (hors meublé) à travers l’exemple d’une acquisition d’un bien à usage commercial ou professionnel.

 

Les caractéristiques principales de l’exemple retenu sont les suivantes :

 

 

Les formules étudiées correspondent à l’imposition des revenus locatifs à l’IR à travers une SCI à l’IR ou en cas d’acquisition directe, à l’IS à travers à une SCI à l’IS, une SARL ou une SAS ou encore à travers un demembrement de propriété du bien immobilier ou de la SCI propriétaire de ce bien.

 

Pendant de nombreuses années, il était possible d’hésiter entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS, c’est à dire entre l’imposition à l’IR ou à l’IS, mais la hausse progressive des prélèvements sociaux, l’allongement de la durée de détention pour bénéficier d’une exonération totale de la plus-value et dernièrement l’instauration de la flat taxe rendent l’imposition à l’IS plus favorable dans la quasi-totalité des situations, même en prenant en compte le coût fiscal élevé de la cession d’un bien immobilier détenu à travers une société relevant de l’IS.

 

L’acquisition en démembrement de propriété est une formule pour éviter ce surcoût fiscal de la cession du bien immobilier détenu par une société à l’IS. Le démembrement peut porter directement sur le bien immobilier, la personne physique acquérant la nue-propriété et une société relevant de l’IS, généralement la société utilisatrice des locaux en cas d’acquisition d’un bien professionnel ou sur des parts sociales de SCI propriétaire du bien immobilier.

 

 

Imposition des revenus locatifs en revenus fonciers

 

Il s’agit des cas, où le contribuable est directement propriétaire du bien immobilier donné en location ou associé d’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu, il est imposable dans la catégorie des revenus fonciers.

 

Les recettes imposables sont constituées du montant des loyers encaissés chaque année. Les charges déductibles correspondent notamment aux frais financiers, aux honoraires de gestion, aux charges de copropriété, aux travaux de réparation et d’amélioration pour les locaux affectés à l’habitation et aux seuls travaux de réparation pour les autres locaux. Les frais d’acquisition et l’amortissement du bien immobilier ne sont pas déductibles.

 

Le revenu imposable ainsi déterminé est imposable au taux progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%, soit un taux effectif de 55,41% dans notre exemple avec un TMI de 41% compte tenu des 6,8% de CSG déductible, quand bien même le loyer reçu est affecté remboursement du prêt bancaire.

 

Les conséquences fiscales et financières de la location pendant toute la durée du prêt sont les suivantes :

 

 

Il apparait, bien que le remboursement du prêt soit inférieur au montant des recettes locatives nettes dégageant ainsi une trésorerie de 184 K€ pendant la période de 18 ans de remboursement de prêt, l’investisseur devra faire face à un décaissement de 400 K€ compte tenu de l’IR et des prélèvements sociaux payés de 584 K€, l’obligeant ainsi à consentir un effort financier pendant toute la durée du prêt.

 

S’il est considéré que la valeur du bien immobilier a évolué dans les mêmes proportions que le loyer, c’est-à-dire, 1% par an, elle ressortirait à 1 196 K€ à l’échéance du prêt. S’il est revendu à ce prix, sa vente ne dégagera pas de plus-value imposable compte tenu du forfait frais acquisition et travaux. Ainsi, l’investisseur qui aura immobilisé 200 K€ et versé 400 K€ sur la durée du prêt disposera après 18 ans d’un capital 1 196 K€, réalisant un TRI après impôt de 5,52% sur les sommes investies, ce qui déduction des apports consentis génère un gain de 596 K€. L’imposition totale pendant la durée de l’emprunt et à la suite de la vente sera de 584 K€.

 

Si la valeur de revente du bien était de 1 500 K€, une imposition sur la plus-value serait due de 50 K€, l’investisseur disposant alors de 1 450 K€ et portant ainsi le TRI à 6,98%, portant l’imposition totale pendant la durée de l’emprunt et à la suite de la vente à 635 K€.

 

 

Imposition des revenus locatifs à l’IS

 

Il s’agit des cas, où le contribuable est indirectement propriétaire du bien immobilier donné en location par l’intermédiaire d’une SCI ayant opté à l’IS, une SARL ou encore une SAS.

 

Par rapport aux revenus fonciers, le régime présente l’avantage d’une base imposable plus faible en raison de la déductibilité des frais d’acquisition et de l’amortissement du bien et d’un taux d’imposition également plus faible, 15% jusqu’à 38 120 € et 28% au-delà.

 

L’inconvénient majeur intervient lors de la revente où l’imposition peut représenter plus de 50% du prix de cession, lorsqu’il est entièrement distribué et le bien immobilier entièrement amorti.

 

Les conséquences fiscales et financières de la location pendant toute la durée du prêt sont les suivantes :

 

 

 

 

 

Il apparait dans cet exemple que la différence entre la charge de remboursement bancaire et les recettes locatives nettes (184 K€) permet de payer l’IS (101 K€), évitant ainsi à l’investisseur de consentir un effort financier supplémentaire. Au contraire, la trésorerie dont dispose la société pourra être distribuée, soit un montant de dividendes de 83 K€, ce qui après paiement du PFU (Prélèvement forfaitaire unique) ou encore dénommée flat tax permet à l’investisseur de disposer de 58 K€.

 

En cas de revente, la plus-value imposable à l’IS sera égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC) du bien immobilier, qui correspond au prix d’achat moins les amortissements comptabilisés, ce qui revient à réintégrer les amortissements qui ont été déduits antérieurement du résultat. En cas cession, l’année suivant l’échéance du prêt, la VNC ressort à 634 K€ (1 000 K€ - 366 K€).

 

En cas de revente au prix de 1 196 K€ la plus-value imposable ressortirait à 562 K€, générant un IS de 157 K€, le solde du prix de vente étant appréhendé par la société, il y a lieu de le distribuer sous forme de dividendes, ce qui générera une nouvelle imposition au titre du PFU. Le montant de la trésorerie nette à distribuer sera égale au prix de vente moins à l’IS payé sur la plus-value, soit 1 039 K€, (1 196 K€ - 157 K€) à laquelle, il y aura lieu de minorer le remboursement de l’apport initial de 200 K€, soit un montant de 839 K€ soumis à la flat tax et à la CEHR, pour laquelle il sera retenu un taux moyen de 2%, générant une nouvelle imposition de 268 K€. Ainsi, l’investisseur qui aura immobilisé 200 K€ et reçu 58 K€ de dividendes nets sur la durée du prêt disposera après 18 ans d’un capital 828 K€ (1 039 K€ + 58 K€ - 268 K€), réalisant un TRI après impôt de 6,92% sur les sommes investies, ce qui déduction de l’apport de 200 K€ consenti génère un gain de 628 K€. L’imposition totale pendant la durée de l’emprunt et à la suite de la vente sera de 551 K€.

 

L’imposition liée à la revente s’élève de 425 K€, représentant 35% du prix de vente. Le TRI dégagé au cours de la période s’élève à 6,92%.

 

 

Comparaison entre l’imposition à l’IR et l’IS

 

Pendant la période de remboursement du prêt, l’imposition est l’IS est nettement plus favorable, dans notre exemple le montant de l’IS payé s’élève à 101 K€ contre 584 K€ d’IR et de prélèvements sociaux. Même en cas revente, ce surcoût n’est pas systématiquement compensé par la moindre imposition résultant de l’application des plus-values immobilières des particuliers. Nous avons vu qu’en cas de revente à l’échéance du prêt avec une plus-value correspondante à l’indexation du loyer, l’imposition totale reste supérieure à l’IR (584 K€) à celle à l’IS (551 K€).

 

En revanche, si l’on retient une revente au prix de 1 500 K€, l’IR devient plus favorable, l’imposition sur la plus-value des particuliers passe de 0 à 51 K€ portant ainsi l’imposition totale pendant la période à 635 K€. De son côté, l’IS sur la plus-value passe de 157 K€ à 242 K€ et l’imposition sur les dividendes de 268 K€ à 338 K€, ce qui génère une imposition totale de 706 K€. L’imposition totale sur les 18 ans y compris la plus-value de cession la 19ème année est supérieure de 71 K€ dans le régime IS par rapport à l’IR, soit une imposition supplémentaire de 11%. Toutefois, en terme purement financier, le TRI reste plus élevé dans le cadre d’une imposition à l’IS (8,20%) que d’une imposition à l’IR (6,98%), ce qui s’explique par le fait que l’investisseur à l’IR aura l’obligation de consentir des apports supplémentaires pendant toute la durée du prêt, alors que l’investisseur se contentera de son apport initial et percevra même des dividendes.

 

S’il est considéré qu’il est procédé à la vente au bout de 25 ans et que la valeur du bien immobilier a doublé, l’impôt sur la plus-value à l’IR serait de 60 K€ alors qu’elle serait de 417 K€ à l’IS et l’imposition sur les dividendes à 443 K€. L’imposition totale ressort à 930 K€ pour l’IR contre 1 193 K€ à l’IS, soit une imposition supérieure de 28% avec toutefois un TRI de 8,44% dans le régime IS contre 6,78% dans le régime IR.

 

Le choix entre l’IR et l’IS peut simplement être dicté par l’impossibilité pour l’investisseur de faire face à l’IR généré par la location du bien immobilier, alors que les revenus fonciers sont affectés au remboursement du prêt. Une autre raison de choisir l’IS résulte de la volonté de conserver le bien immobilier après le remboursement de prêt, pour par exemple disposer de revenus lors de la retraite, l’imposition sur les résultats non distribués étant par ailleurs purgés par la donation ou la succession.

 

Nous pouvons conclure qu’en général le choix de l’IS s’impose mais dans des cas de faible rentabilité avec une perspective de plus-value importante que l’imposition à l’IR pourrait être retenue et encore sans être certain que les règles fiscales ne soient pas sensiblement modifiées lors de la revente, mais vraisemblablement il peut être considéré que les amortissements déduits seront toujours repris dans le régime IS alors que la plus-value des particuliers sera toujours minorée avec la durée de détention.

 

 

Demembrement du bien immobilier

 

Le démembrement de propriété permet de bénéficier d’une imposition limitée pendant toute sa durée, qui correspond souvent à celle de l’emprunt bancaire et même nulle du seul côté du nu-propriétaire, tout en bénéficiant du régime des plus-values des particuliers lors de la revente.

 

Le mécanisme consiste à procéder au démembrement lors de l’acquisition du bien, une personne physique acquérant la nue-propriété et une société relevant de l’IS acquérant un usufruit temporaire. A l’expiration du de l’usufruitier temporaire le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier en n’ayant payé que le prix de la nue-propriété.

 

Il peut n’exister aucun lien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, ce qui met l’opération à l’abris de l’abus de droit. En revanche, lorsque le nu-propriétaire détient la société usufruitière, le schéma doit, là encore, être mis en œuvre avec prudence pour éviter l’acte anormal de gestion ou l’abus de droit. Ainsi, il convient de déterminer de façon pertinente les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit temporaire et éviter ainsi de retenir une valeur trop basse de la nue-propriété.

 

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il est couramment utilisé la formule suivante : 

 

NP = PP / (1+i) n.

 

Où :

 

PP est la valeur en pleine propriété du bien

i le taux annuel de rendement du bien

n la durée du démembrement en année.

 

La valeur de l’usufruit temporaire étant égale à la valeur de la pleine propriété moins celle de la nue-propriété.

 

Par un arrêt du 24 octobre 2018 (n°412322 et 412323), le Conseil d’Etat a validé cette méthode, l’application de toutes autres méthodes afin d’augmenter la valeur de l’usufruit est à éviter. Nous vous invitons à vous reporter à notre actualité sur cet arrêt :Valorisation de l’usufruit temporaire.

 

Pour un démembrement de 18 ans sur un bien immobilier dégageant un taux de rendement de 6%, la valeur de la nue-propriété ressort à 35,03% et l’usufruit à 64,97%. En retenant cette valeur, si l’usufruitier finance l’acquisition sur fonds propres, son investissement dégagera un TRI de 6,7%, en faisant abstraction de l’IS, taux légèrement supérieur au rendement du bien acquis, en raison de l’indexation annuelle de 1% du loyer. Le TRI ressort à 5,1% en prenant en compte un IS à 28%.

 

En cas de communauté d’intérêt entre le nu-propriétaire et l’usufruiter, nous considérons qu’il y a lieu d’éviter de créer une société ayant pour seule activité la détention de l’usufruit, car cela pourrait constituer un élément permettant de constater un abus de droit.

 

A titre d’exemple, nous retiendrons l’acquisition de l’usufruit temporaire par une société, qui utilisera le bien immobilier pour son activité. Ainsi, elle n’aura pas à payer de loyer pendant toute la durée du démembrement, le rendement de son investissement étant égal à cette économie de loyer, moins les frais financiers et l’IS supplémentaire généré par l’augmentation de son résultat imposable à l’IS au taux de 28%. Il est retenu, la souscription d’un emprunt représentant 80% du prix d’acquisition de l’usufruit, soit un financement sur fonds propres de 136 K€.

 

Les conséquences fiscales et financières de la détention de l’usufruit temporaire pendant la durée du démembrement sont les suivantes :

 

Ainsi, il apparait que l’usufruitier en investissant 136 K€ sur fonds propres réalisera un gain de trésorerie après IS de 437 K€ lui permettant de réaliser un bénéfice net sur l’opération de 301 K€, qui est égal à la différence entre le gain de trésorerie et le montant investi sur fonds propres. Le TRI ressort à 18,1% démontant ainsi l’intérêt de l’usufruitier à l’opération. Ce bénéfice pourrait être distribué au nu-propriétaire, actionnaire de l’usufruitier.

 

De son côté, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire du bien immobilier à l’échéance du démembrement en n’ayant payé que le prix de la nue-propriété 350 K€ sans supporter de fiscalité et pourra le revendre en bénéficiant de la fiscalité de la plus-value des particuliers avec l’abattement pour durée de détention calculé d’après la date d’acquisition de la nue-propriété.

 

Afin de pouvoir procéder aux comparaisons avec les exemples précédents, il sera considéré que le nu-propriétaire financera l’acquisition de la nue-propriété avec un apport personnel de 64 K€, ce qui avec l’apport de l’usufruitier portera les apports en fonds propres à 200 K€. Ce dernier devra donc faire face à des remboursements bancaires sans avoir de revenus correspondants, ce qui l’obligera à consentir un effort d’épargne supplémentaire mais qui sera compensé en partie par les dividendes distribués par l’usufruitier provenant des bénéfices générés par la détention de l’usufruit.

 

En cas de revente au prix de 1 500 K€, la 19ème année, l’imposition de l’ancien nu-propriétaire sur la plus-value sera de 76 K€ lui permettant de réaliser un TRI de 13% en tenant des dividendes perçus.

 

Le détail des conséquences financières pour le nu-propriétaire est le suivant :

 

 

 

Il apparait donc l’imposition totale supportée par l’usufruitier et le nu-propriétaire est de 283 K€, contre 635 K€ dans le cadre d’une SCI à l’IR et 706 K€ d’une imposition à l’IS. Le demembrement de propriété est donc avantageux fiscalement, si bien qu’en 2012 le législateur, dans le cadre d’une disposition anti abus a prévu que la cession d’un usufruit temporaire, lorsque le contribuable relève de la fiscalité des particuliers, entraine une imposition au taux progressif de l’IR sur le prix de vente, ce qui implique que les acquisitions en démembrement ne peuvent être effectuées qu’auprès de société relevant de l’IS. Pour plus de détail sur la disposition, nous vous invitons à consulter notre article « Quel avenir pour le démembrement temporaire de propriété ? »    Il est toutefois possible bénéficier des avantages fiscaux de l’acquisition en démembrement en ayant recours au démembrement de parts sociales de SCI.

 

Demembrement de parts de SCI

 

Dans cette hypothèse, le démembrement ne porte pas sur le bien immobilier lui même mais sur les parts sociales de la SCI qui aura acquis le bien en pleine propriété, mais cette formule doit être utilisée en prenant des précautions pour éviter un redressement fondé sur l’acte anormal de gestion ou l’abus de droit. A partir de 2020, en raison de l’instauration du mini abus de droit, qui serait constitué par un but principalement fiscal, nous sommes réservés sur ce schéma.

 

En reprenant notre exemple, prévoyant un apport en fonds propres de 200 K€ et un démembrement sur la durée du prêt de 18 ans, le capital de la SCI sera égal à ce montant, bien qu’il ne corresponde au montant du capital optimisé, à répartir entre le nu-propriétaire et l’usufruitier de façon à ce que l’investissement de ce dernier lui permette d’obtenir un rendement acceptable, justifiant son intervention dans le schéma. Une répartition des apports au capital de la SCI à hauteur de 140 K€ pour le nu-propriétaire et 60 K€ pour l’usufruitier lui permettrait de bénéficier d’un TRI de 5% après impôt.

 

De son côté, le nu-propriétaire en ayant investi 140 K€ sera, à l’expiration du démembrement, propriétaire des parts de la SCI, elle même propriétaire du bien immobilier, sans dette bancaire, mais en fonction de la politique de distribution qui aura été retenue, la SCI pourrait être débitrice envers l’ancien usufruitier.

 

Pour plus de précision sur ce schéma, nous vous invitons à vous reporter sur notre article « Le démembrement de propriété de parts sociales de SCI »

 

 

 

Date :13/03/2019 - Source : Vincent HALBOUT VHAvocats
 




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