Quel régime fiscal choisir pour une acquisition immobilière ?



Quel statut fiscal pour investir dans l’immobilier, comment optimiser fiscalement une acquisition immobilière locative SCI à l’IR, SCI à l’IS ou encore démembrement de propriété ? Le régime fiscal est un élément essentiel de la rentabilité d’un investissement immobilier, c’est pourquoi il convient d’appréhender toutes les conséquences de ce choix. Plusieurs formules sont possibles pour investir dans l’immobilier locatif à usage d’habitation ou professionnel, que nous vous exposons (hors meublé, Loi Pinel, monuments historiques) à travers l’exemple d’une acquisition d’un bien à usage commercial ou professionnel.

 

Les caractéristiques principales de l’exemple retenu sont les suivantes :

 

 

Les formules étudiées correspondent à l’imposition des revenus locatifs à l’IR à travers une SCI à l’IR ou en cas d’acquisition directe, à l’IS à travers à une SCI à l’IS, une SARL ou une SAS ou encore à travers un démembrement de propriété du bien immobilier ou des parts sociales de la SCI propriétaire de ce bien.

 

Pendant de nombreuses années, il était possible d’hésiter entre la SCI à l’IR et la SCI à l’IS, c’est à dire entre l’imposition à l’IR ou à l’IS, mais la hausse progressive des prélèvements sociaux, l’allongement de la durée de détention pour bénéficier d’une exonération totale de la plus-value, la baisse du taux d’IS et dernièrement l’instauration de la flat tax rendent l’imposition à l’IS plus favorable dans la quasi-totalité des situations, même en prenant en compte le coût fiscal élevé de la cession d’un bien immobilier détenu à travers une société relevant de l’IS.

 

L’acquisition en démembrement de propriété est une formule pour éviter ce surcoût fiscal lors de la cession du bien immobilier détenu par une société à l’IS. Le démembrement peut porter directement sur le bien immobilier, la personne physique acquérant la nue-propriété et une société relevant de l’IS acquérant un usufruit temporaire, généralement la société utilisatrice des locaux en cas d’acquisition d’un bien professionnel ou sur des parts sociales de SCI propriétaire du bien immobilier.

 

 

Imposition des revenus locatifs en revenus fonciers à l’IR

 

Il s’agit des cas, où le contribuable est directement propriétaire du bien immobilier donné en location ou associé d’une SCI relevant de l’impôt sur le revenu, il est imposable à l’IR dans la catégorie des revenus fonciers.

 

Les recettes imposables sont constituées du montant des loyers encaissés et en cas de location professionnelle du remboursement des charges incombant au propriétaire, la taxe foncière notamment. Les charges déductibles correspondent notamment aux frais financiers, aux honoraires de gestion, aux charges de copropriété, aux travaux de réparation et d’amélioration pour les locaux affectés à l’habitation et aux seuls travaux de réparation et d’entretien pour les autres locaux. Les frais d’acquisition et l’amortissement du bien immobilier ne sont pas déductibles.

 

Le revenu imposable, ainsi déterminé, est imposable au taux progressif de l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%, soit un taux effectif de 55,41% dans notre exemple avec un TMI de 41% compte tenu des 6,8% de CSG déductible, quand bien même le loyer reçu est affecté remboursement du prêt bancaire. Pour les contribuables disposant d’un revenu fiscal de référence supérieur à 250 000 € pour un célibataire et 500 000 € pour un couple, il y a lieu d’ajouter au taux d’IR de 45% et aux prélèvements sociaux, la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus (CEHR) dont le taux maximum est de 4%, portant ainsi le taux effectif d’imposition à 59,14%, compte tenu de la CSG déductible.

 

 

Les conséquences fiscales et financières de la location pendant toute la durée du prêt sont les suivantes, dans notre exemple :

 

 

Il apparait, bien que le remboursement du prêt soit inférieur au montant des recettes locatives nettes dégageant ainsi une trésorerie de 184 K€ pendant la période de 18 ans du prêt, l’investisseur devra faire face à un décaissement de 400 K€ compte tenu de l’IR et des prélèvements sociaux de 584 K€, l’obligeant ainsi à consentir un effort financier pendant toute la durée du prêt.

 

S’il est considéré que la valeur du bien immobilier a évolué dans les mêmes proportions que le loyer, c’est-à-dire, 1% par an, elle ressortirait à 1 196 K€ à l’échéance du prêt. S’il est revendu à ce prix, sa vente ne dégagera pas de plus-value imposable compte tenu des forfaits frais acquisition et travaux (7,5% et 15%). Ainsi, l’investisseur qui aura immobilisé 200 K€ et versé 400 K€ sur la durée du prêt disposera après 18 ans d’un capital 1 196 K€, réalisant un TRI après impôt de 5,52% sur les sommes investies, ce qui déduction de l’apport initial de 200 K€ génère un gain de 596 K€.

 

L’imposition totale pendant la durée de l’emprunt et à la suite de la vente sera de 584 K€ et le montant net perçu de 796 K€.

 

Si la valeur de revente du bien était de 1 500 K€, une imposition sur la plus-value serait due de 50 K€, l’investisseur disposant alors de 1 450 K€ et portant ainsi le TRI à 6,98%, et l’imposition totale pendant la durée de l’emprunt et à la suite de la vente à 635 K€.

 

Imposition des revenus locatifs à l’IS

 

Il s’agit des cas, où le contribuable est indirectement propriétaire du bien immobilier donné en location par l’intermédiaire d’une SCI ayant opté à l’IS, une SARL ou encore une SAS.

 

Par rapport aux revenus fonciers, le régime présente l’avantage d’une base imposable plus faible en raison de la déductibilité des frais d’acquisition et de l’amortissement du bien et d’un taux d’imposition également plus faible, 15% jusqu’à 38 120 € et 28% au-delà.

 

L’inconvénient majeur intervient lors de la revente où l’imposition peut représenter plus de 50% du prix de cession, lorsqu’il est entièrement distribué et le bien immobilier entièrement amorti.

 

Les conséquences fiscales et financières de la location pendant toute la durée du prêt sont les suivantes :

 

 

 

Il apparait dans cet exemple que la différence entre la charge de remboursement bancaire et les recettes locatives nettes (184 K€) permet de payer l’IS (101 K€), évitant ainsi à l’investisseur de consentir un effort financier supplémentaire comme c’est le cas pour la société à l’IR. Au contraire, la trésorerie dont dispose la société pourra être distribuée, soit un montant de dividendes de 83 K€, ce qui après paiement du PFU (Prélèvement forfaitaire unique) permet à l’investisseur de disposer de 58 K€.

 

En cas de revente, la plus-value imposable à l’IS sera égale à la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (VNC) du bien immobilier, qui correspond au prix d’achat moins les amortissements comptabilisés, ce qui revient à réintégrer les amortissements qui ont été déduits antérieurement du résultat. En cas cession, l’année suivant l’échéance du prêt, la VNC ressort à 634 K€ (1 000 K€ - 366 K€).

 

Avec une revente au prix de 1 196 K€ la plus-value imposable ressortirait à 562 K€, générant un IS de 157 K€, le solde du prix de vente étant appréhendé par la société, il y aurait lieu de le distribuer sous forme de dividendes, ce qui générera une nouvelle imposition au titre du PFU. La trésorerie nette à distribuer sera égale au prix de vente moins à l’IS payé sur la plus-value, soit 1 039 K€, (1 196 K€ - 157 K€) à laquelle, il y aura lieu de minorer le remboursement de l’apport initial de 200 K€, soit un montant de 839 K€ soumis à la flat tax et à la CEHR, pour laquelle il sera retenu un taux moyen de 2%, générant une nouvelle imposition de 268 K€. Ainsi, l’investisseur qui aura immobilisé 200 K€ et reçu 58 K€ de dividendes nets sur la durée du prêt disposera après 18 ans d’un capital 828 K€ (1 039 K€ + 58 K€ - 268 K€), réalisant un TRI après impôt de 6,92% sur les sommes investies, ce qui déduction de l’apport de 200 K€ consenti génère un gain de 628 K€.

 

L’imposition liée à la revente s’élève de 425 K€, représentant 35% du prix de vente. Le TRI dégagé au cours de la période s’élève à 6,92%.

 

L’imposition totale pendant la durée de l’emprunt et à la suite de la vente sera de 551 K€ et le montant net perçu de 828 K€.

 

Si la valeur de revente du bien était de 1 500 K€, l’IS aurait été de 242 K€ et l’imposition sur la distribution de 338 K€.

 

 

Comparaison entre l’imposition à l’IR et l’IS

 

Pendant la période de remboursement du prêt, l’imposition à l’IS est nettement plus favorable, dans notre exemple le montant de l’IS payé s’élève à 101 K€ contre 584 K€ d’IR et de prélèvements sociaux. Même en cas revente, ce surcoût n’est pas systématiquement compensé par la moindre imposition résultant de l’application du régime des plus-values immobilières des particuliers. Nous avons vu qu’en cas de revente à l’échéance du prêt avec une plus-value correspondante à l’indexation du loyer, l’imposition totale reste supérieure à l’IR (584 K€) à celle à l’IS (551 K€).

 

En revanche, si l’on retient une revente au prix de 1 500 K€, l’IR devient plus favorable, l’imposition sur la plus-value des particuliers passe de 0 à 51 K€ portant ainsi l’imposition totale pendant la période à 635 K€. De son côté, l’IS sur la plus-value passe de 157 K€ à 242 K€ et l’imposition sur les dividendes de 268 K€ à 338 K€, ce qui génère une imposition totale de 706 K€. L’imposition totale sur les 18 ans y compris la plus-value de cession la 19ème année est supérieure de 71 K€ dans le régime IS par rapport à l’IR, soit une imposition supplémentaire de 11%. Toutefois, en terme purement financier, le TRI reste plus élevé dans le cadre d’une imposition à l’IS (8,20%) que d’une imposition à l’IR (6,98%), ce qui s’explique par le fait que l’investisseur à l’IR aura l’obligation de consentir des apports supplémentaires pendant toute la durée du prêt, alors que l’investisseur se contentera de son apport initial et percevra même des dividendes.

 

S’il est considéré qu’il est procédé à la vente au bout de 25 ans et que la valeur du bien immobilier a doublé, l’impôt sur la plus-value à l’IR serait de 60 K€ alors qu’elle serait de 417 K€ à l’IS et l’imposition sur les dividendes à 443 K€. L’imposition totale ressort à 930 K€ pour l’IR contre 1 193 K€ à l’IS, soit une imposition supérieure de 28% avec toutefois un TRI de 8,44% dans le régime IS contre 6,78% dans le régime IR.

 

Le choix entre l’IR et l’IS peut simplement être dicté par l’impossibilité pour l’investisseur de faire face à l’IR généré par la location du bien immobilier, alors que les revenus fonciers sont affectés au remboursement du prêt. Une autre raison de choisir l’IS résulte de la volonté de conserver le bien immobilier après le remboursement de prêt, pour par exemple disposer de revenus lors de la retraite, l’imposition sur les résultats non distribués étant par ailleurs purgés par une donation ou succession.

 

Nous pouvons conclure qu’en général le choix de l’IS s’impose mais dans des cas de faible rentabilité avec une perspective de plus-value importante, l’imposition à l’IR pourrait être retenue et encore sans être certain que les règles fiscales ne soient pas sensiblement modifiées lors de la revente, mais vraisemblablement il peut être considéré que les amortissements déduits seront toujours repris dans le régime IS alors que la plus-value des particuliers sera toujours minorée avec la durée de détention.

 

 

Demembrement du bien immobilier

 

Le démembrement de propriété permet de bénéficier d’une imposition limitée pendant toute sa durée, qui correspond souvent à celle de l’emprunt bancaire et même nulle du seul côté du nu-propriétaire, tout en bénéficiant du régime des plus-values des particuliers lors de la revente.

 

Le mécanisme consiste à procéder au démembrement lors de l’acquisition du bien, une personne physique acquérant la nue-propriété et une société relevant de l’IS acquérant un usufruit temporaire. A l’expiration du démembrement, le nu-propriétaire devient plein propriétaire du bien immobilier en n’ayant payé que le prix de la nue-propriété.

 

Il peut n’exister aucun lien entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, ce qui met l’opération à l’abris de l’abus de droit. En revanche, lorsque le nu-propriétaire détient la société usufruitière, le schéma pourrait être problématique au regard du nouvel abus de droit à titre principalement fiscal. En tout état de cause, il convient de déterminer de façon pertinente les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit temporaire et éviter ainsi de retenir une valeur trop basse de la nue-propriété.

 

Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, le Conseil d’Etat, par un arrêt du 24 octobre 2018 (n°412322 et 412323), a validé la formule suivante : 

 

NP = PP / (1+i) n.

 

Où :

 

PP est la valeur en pleine propriété du bien

i le taux annuel de rendement du bien

n la durée du démembrement en année.

 

La valeur de l’usufruit temporaire étant égale à la valeur de la pleine propriété moins celle de la nue-propriété.

 

 

Le Conseil d’Etat pose le principe que l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent réaliser un TRI identique.

 

Pour plus de précisions, nous vous invitons à vous reporter à notre article « Valorisation de l’usufruit temporaire et détermination de sa valeur économique » 

 

 

Pour un démembrement de 18 ans sur un bien immobilier d’une valeur de 1 000 000 € dégageant un taux de rendement de 6%, la valeur de la nue-propriété ressort à 35,03% et l’usufruit à 64,97%.

 

Sur la base de l’exemple précédent, nous retiendrons l’acquisition de l’usufruit temporaire d’une valeur de 650 000 € (65% de la pleine propriété) par une société, qui utilisera le bien immobilier pour son activité. Ainsi, elle n’aura pas à payer de loyer pendant toute la durée du démembrement, le rendement de son investissement étant égal à cette économie de loyer, moins les frais financiers et l’IS supplémentaire généré par l’augmentation de son résultat imposable à l’IS au taux de 28%. Par hypothèse, la totalité du prix et des frais d’acquisition est financé par l’emprunt.

 

Les conséquences fiscales et financières de la détention de l’usufruit temporaire pendant la durée du démembrement sont les suivantes, le remboursement annuel de l’emprunt bancaire s’élevant à 43 720 €.

 

 

 

 

 

 

Ainsi, il apparait que l’usufruitier sans investir de fonds propres réalisera un gain de trésorerie après IS de 287 K€, ce qui constituera le bénéfice de l’opération. Ce bénéfice pourrait être distribué au nu-propriétaire, actionnaire de l’usufruitier.

 

De son côté, le nu-propriétaire deviendra plein propriétaire du bien immobilier à l’échéance du démembrement en n’ayant payé que le prix de la nue-propriété 350 K€ sans supporter de fiscalité et pourra le revendre en bénéficiant de la fiscalité de la plus-value des particuliers avec l’abattement pour durée de détention calculé d’après la date et le prix d’acquisition de la nue-propriété.

 

Afin de pouvoir procéder aux comparaisons avec les exemples précédents, il sera considéré que le nu-propriétaire financera l’acquisition de la nue-propriété avec un apport personnel de 200 K€. Ce dernier devra emprunter 188 K€ compte tenu des frais d’acquisition et donc faire face à des remboursements bancaires sans avoir de revenus correspondants, ce qui l’obligera à consentir un effort d’épargne, mais qui sera compensé en partie par les dividendes distribués par l’usufruitier provenant des bénéfices générés par la détention de l’usufruit.

 

En cas de revente au prix de 1 196 K€, la 19ème année, aucune imposition sur la plus-value ne sera due compte tenu du forfait d’acquisition de 7,5% et du forfait pour travaux de 15%, le nu-propriétaire aura réalisé un TRI de 7,61% sans tenir compte des dividendes.

 

Le détail des conséquences financières pour le nu-propriétaire est le suivant :

 

 

 

 

 

 

Il apparait donc que l’imposition totale supportée par l’usufruitier et le nu-propriétaire est de 198 K€, contre 584 K€ dans le cadre d’une SCI à l’IR et 551 K€ d’une imposition à l’IS.  Le net disponible est de 1 182 K€.

 

Le demembrement de propriété est donc avantageux fiscalement, si bien qu’en 2012 le législateur, dans le cadre d’une disposition anti abus a prévu que la cession d’un usufruit temporaire, lorsque le contribuable relève de la fiscalité des particuliers, entraine une imposition au taux progressif de l’IR sur le prix de vente, ce qui implique que les acquisitions en démembrement ne peuvent être effectuées qu’auprès de société relevant de l’IS. Pour plus de détail sur la disposition, nous vous invitons à consulter notre article « Quel avenir pour le démembrement temporaire de propriété ? ». Il est toutefois possible bénéficier des avantages fiscaux de l’acquisition en démembrement en ayant recours au démembrement de parts sociales de SCI.

 

Il est à noter que par rapport à une SCI à l’IS, le démembrement de propriété nécessite un apport personnel ou un effort d’épargne pendant la durée du prêt, ce qui peut être un obstacle à la formule.

 

Demembrement de parts de SCI

 

Dans cette hypothèse, le démembrement ne porte pas sur le bien immobilier lui-même mais sur les parts sociales de la SCI, qui aura acquis le bien en pleine propriété.

 

Les modalités du démembrement de parts de SCI sont diverses et selon les modalités retenues, le gain fiscal est plus ou moins important. Pour notre part, nous ne préconisons pas les schémas ne nécessitant pas d’apport du nu-propriétaire pour les raisons exposées dans notre article Notre intervention dans les schémas fiscaux d’acquisition immobilières.

 

Le démembrement de propriété de parts sociales par rapport au démembrement portant directement sur le bien immobilier s’impose lorsque le vendeur relève de la fiscalité des particulier, dans le cas contraire, nous le préconisons toutefois.

 

En effet, en raison de l’instauration du mini abus de droit, à but principalement fiscal, nous considérons le démembrement de parts de SCI est à privilégier, sous réserve de l’organiser afin de le mettre à l’abri de l’abus de droit ou de l’acte anormal de gestion, ce qui entraine un surcoût fiscal par rapport à des schémas plus agressifs.

 

Par ailleurs, une autre raison de privilégier le démembrement de parts de SCI résulte du financement bancaire de l’acquisition, qui s’avère moins difficile à mettre en œuvre en cas de démembrement de parts sociales de SCI que dans le cadre d’un démembrement directe.

 

Malgré le surcoût fiscal afin de sécuriser les schémas le démembrement de parts de SCI que vous proposons, ils restent toutefois nettement plus intéressants que les schémas d’acquisition à travers une SCI non démembrée.

 

En reprenant notre exemple avec un apport de 200 K€ par le nu-propriétaire et une cession du bien immobilier à l’expiration du démembrement de 18 ans au prix de 1 196 K€, l’imposition totale supportée par l’usufruitier et le nu-propriétaire est de 183 K€ contre 198 K€ dans le cadre d’un démembrement direct. Le net disponible est de 1 197 K€ contre 1 182 K€.

 

Ces chiffres sont à comparer au schéma d’une acquisition à travers une société à l’IS ou une SCI à l’IR, où ils sont respectivement de 551 K€ et 584 K€ pour l’imposition et de 823 K€ et 796 K€ pour le net disponible.

 

Pour plus de précision sur le schéma de démembrement de parts sociales de SCI, nous vous invitons à vous reporter sur notre article « Le démembrement de propriété de parts sociales de SCI »   et sur la valorisation de l’usufruit

 

 

 

Date :13/03/2019 - Source : Vincent HALBOUT VHAvocats
 




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