Notre intervention dans les schémas fiscaux d’acquisition immobilière



Même s’il n’existe pas de schéma fiscal optimum s’appliquant à toutes les opérations d’acquisition immobilière, nos préconisations, après analyse de situation présentée avec l’aide d’outils que nous avons développés, nous conduisent le plus souvent vers le démembrement de parts de SCI, qui présente l’avantage de limiter l’imposition pendant la phase de remboursement bancaire, période où les ressources y sont affectées tout en ménageant l’avenir lors d’une éventuelle cession.

 

Notre article « Quel régime fiscal choisir pour une acquisition immobilière ? »    sur la base d’un exemple chiffré démontre l’intérêt de la formule.

 

Toutefois, nous pouvons recommander la SCI à l’IR par exemple pour des acquisitions de locaux d’habitation dans lesquels il est prévu des travaux importants, avec ultérieurement une option à l’IS après absorption des déficits fonciers et avec remboursement de comptes courants constitués antérieurement à l’option. Pour des travaux importants avec restructuration des locaux, une attention toute particulière est nécessaire sur le descriptif des travaux et les factures des entrepreneurs pour éviter une remise du caractère déductible des travaux.

 

Nous pouvons également recommander simplement une société relevant de l’IS, lorsque le bien immobilier est destiné à être conservé dans une perspective de retraite par exemple ou de transmission aux enfants. Pour les personnes déjà propriétaires de biens immobiliers à travers une société à l’IS et qui envisagent à terme une cession, nous pouvons les conseiller, afin de limiter le coût fiscal de cette cession, en organisant un schéma en amont.

 

Nous intervenons également en cas d’acquisition à travers un crédit-bail immobilier, étant précisé que le schéma présente les avantages et inconvénients similaires à une acquisition à travers une société relevant de l’IS, c’est-à-dire une absence de fiscalité pendant la période du crédit-bail, avec toutefois une imposition limitée lors de la levée de l’option d’achat et une très forte imposition lors de la cession. Pour les opérations en cours, nous pouvons mettre en place un schéma, par une levée anticipée de l’option d’achat financée par emprunt, afin de limiter le coût fiscal d’une cession ultérieure.

 

En ce qui concerne le schéma que nous préconisons le plus souvent, c’est-à-dire le démembrement de parts sociales, s’il n’est en lui-même pas répréhensible, un certain nombre de précautions doit, pour autant, être prises pour éviter les foudres de l’administration fiscale qui scrute particulièrement ces montages à la recherche d’un éventuel abus de droit. C’est pour l’éviter que les schémas de démembrement de parts sociales de SCI proposés par le cabinet VHAvocats répondent aux contraintes énoncées dans notre article « Le démembrement de parts sociales de SCI ».

 

Ainsi, nous recommandons d’éviter la formule qui s’est répandue ces dernières années consistant à la constitution d’une SCI par des personnes physiques avec un capital minime, suivie de la cession temporaire de l’usufruit des parts sociales pour une somme tout aussi minime à une société soumise à l’IS, le plus souvent, utilisatrice des locaux. S’il a le mérite de la simplicité, ce schéma nous parait assez délicat en ce qu’il ne permet pas de véritables distributions de dividendes pendant la période de remboursement bancaires, ce qui fragile le schéma au regard de l’abus de droit.

 

A l’inverse, une capitalisation significative de la SCI lui permettrait de dégager d’une trésorerie suffisante pour assurer, à la fois, le remboursement de l’emprunt bancaire et le versement de dividendes à l’usufruitier. La formule semble exclure le financement intégral de l’acquisition immobilière par emprunt bancaire, mais, le nu-propriétaire et l’usufruitier peuvent financer la souscription au capital de la SCI en ayant recours à un emprunt, ce qui supposerait une demande de financement pour trois entités différentes, la SCI, l’usufruitier et le nu-propriétaire. Nous avons constaté qu’en pratique une demande de financement bancaire dans ces conditions présente des difficultés, que nous pouvons toutefois gérer.

 

Il est vrai que la capitalisation de la SCI génère des coûts fiscaux lors de la constitution du démembrement. L’on pourrait imaginer l’usufruitier et le nu-propriétaire participant à la constitution de la SCI par un apport en pleine en propriété, rémunéré par des droits démembrés, l'un recevant des titres en usufruit et l'autre en nue-propriété. Cette méthode de démembrement dite ab initio présente l’avantage de faire l’économie des droits d’enregistrement dus en présence d’un démembrement résultant d’une cession de droits démembrés. Cependant, la validité juridique du démembrement ab initio, est largement contestée par une partie de la doctrine.

 

Pour éviter tout risque, nous ne procédons pas à un démembrement ab initio et le constituons, sans que cela génère automatiquement de droits d’enregistrement, de façon que les valeurs respectives de l’usufruit et de la nue-propriété répondent aux épineuses questions de l’évaluation des droits démembrés et de la nécessaire justification de l’opération par des motivations autres que fiscales.

 

Dans le cadre de notre mission, nous déterminons le montant du capital optimum de la SCI et la valorisation respective de la nu-propriétaire et de l’usufruit. Nous justifions les valorisations par l’établissement de comptes de résultat et de comptes de trésorerie prévisionnels mentionnant les TRI dégagés par les différents intervenants.

 

Ainsi, le nu-propriétaire sera en mesure de justifier qu’il a transféré à l’usufruitier une partie des gains générés par l’opération immobilière, plutôt que de détenir en pleine propriété la totalité du capital de la SCI. Pour ce faire, il aura dû consentir un apport personnel, soit en le prélevant sur son épargne personnelle, soit en ayant recours à un emprunt bancaire, dont il devra honorer les échéances de remboursement sans avoir de revenus en contrepartie.

 

En ce qui concerne l’usufruitier, dans le cas de figure où il dispose d’une trésorerie excédentaire lui permettant de financer l’acquisition de l’usufruit temporaire sans recours à l’emprunt, son gain pour résultera d’un rendement de son capital supérieur à celui qu’il aurait obtenu sur les marchés financiers pour un niveau de risque équivalent. Dans l’hypothèse où il recourt à un emprunt bancaire, son intérêt à l’opération résidera dans la perception de dividendes distribués sur le résultat de la SCI net d’impôt sur les sociétés, pour un montant supérieur aux charges de remboursement de l’emprunt bancaire ayant financé l’usufruit.

 

Ainsi, nous considérons que les opérations de démembrement de parts de SCI peuvent être à l’abri de l’abus de droit, version actuelle, pour autant qu’elles soient réalisées avant le 1er janvier 2020, en raison de l’extension de l’abus de droit, à compter de cette date aux opérations ayant un but principalement fiscal qui fera peser une incertitude supplémentaire.

 

Dans le cadre de notre mission, nous procédons également à la création de la SCI, dont la rédaction des statuts sera adaptée au schéma proposé, à la constitution de démembrement et à la rédaction du bail.Après un premier contact lors d’un rendez-vous téléphonique ou au cabinet à Paris, nous proposons une lettre de mission prévoyant des honoraires pour un montant forfaitaire, sur lesquels sera imputé le coût du premier rendez-vous.

 

Date :11/02/2019 - Source : VHAvocats Vincent HALBOUT
 




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