Actualité - 08/10/2019
Valorisation de l'usufruit temporaire de parts sociales de SCI

Le Conseil d'Etat par une décision du 30 septembre 2019, n°419855 Hôtel Restaurant Luccotel a admis la valorisation de l'usufruit temporaire de parts de SCI par capitalisation puis actualisation des flux de revenus à attendre du bien sur la période considérée de l'opération.


Il a annulé l’arrêt de la Cour d’Appel de Nantes du 15 février 2018, qui a considéré que le revenu attendu devait être apprécié au regard du résultat comptable prévisionnel et non au regard de la trésorerie prévisionnelle compte tenu du remboursement de l’emprunt bancaire contracté pour l’acquisition du bien immobilier.



Le Conseil d’Etat a considéré que l'évaluation du revenu futur attendu par un usufruitier de parts sociales ne peut avoir pour objet que de déterminer le montant des distributions prévisionnelles qui peut être fonction notamment des annuités prévisionnelles de remboursement d'emprunts ou des éventuelles mises en réserves pour le financement d'investissements futurs, lorsqu'elles sont justifiées par la société.



En conséquence, à défaut de termes de comparaisons, la valorisation de l’usufruit temporaire de parts de SCI doit être effectuée par capitalisation puis actualisation des distributions prévisionnelles. Le Conseil d’Etat ne s’est pas prononcé sur la prise en compte de la fiscalité générée par la détention de l’usufruit, sur ce point, nous vous invitons à consulter notre article « Valorisation de l’usufruit temporaire – Détermination de la valeur économique »  où nous exposons notre position.



La société Hôtel Restaurant Luccotel, qui a obtenu gain de cause devant le Conseil d’Etat, pourrait lorsque son affaire sera rejugée par la Cour de renvoi ne pas être déchargée totalement des impositions supplémentaires, si la valeur de l’usufruit temporaire excède les 460 € du prix de cession. Ce pourrait être le cas, s’il a été prévu une durée de démembrement supérieure à celle de l’emprunt bancaire.



Ainsi en application de cette jurisprudence, le prix de cessions d’usufruit de parts de SCI ne peut être déterminé sur la seule base de l’article 669 du CGI, dès lors qu’il ne peut être inférieur sa valorisation économique déterminée par capitalisation puis actualisation des distributions prévisionnelles, ce qui peut être de nature à générer une imposition significative à l’impôt sur le revenu en application de l’article 13 5 du CGI. Afin de réduire cette imposition, il peut être tentant de réduire la valeur économique de l’usufruit à un faible montant, mais dans ce cas, l’intérêt économique de l’usufruit sera considéré comme minime et ce risquera de faire tomber le schéma sous le coup de l’abus de droit, en application de la jurisprudence Garnier Choiseul Holding (CE 17 juillet 2013). Pour plus de précision sur ce point nous vous invitons à consulter notre article sur la valorisation d’un usufruit temporaire.



 



 



 



VHAvocats Vincent HALBOUT





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