Actualité - 29/03/2019
Valorisation de l'usufruit temporaire

Le Conseil d'Etat par une décision du 24 octobre 2018 (n°412322 et 412323) a validé la méthode, utilisée par l'administration fiscale, de valorisation d'un usufruit temporaire portant sur un bien immobilier fondée sur la somme actualisée des revenus futurs de l'immeuble.


La méthode utilisée par l’administration fiscale, validée par le Conseil d’Etat, est l’application de la formule classique mentionnée dans notre article Quel régime fiscal choisir pour une acquisition immobilière ?



Cette formule est la suivante :



NP = PP / (1+i) n.



Où :



PP est la valeur en pleine propriété du bien



i le taux annuel de rendement du bien



n la durée du démembrement en année.



La valeur de l’usufruit temporaire est égale à la différence entre la valeur de la pleine propriété et la valeur de la nue-propriété ainsi déterminée.



L’administration fiscale s’est prévalue de cette formule pour démontrer que celle utilisée par les contribuables conduisait à une valorisation excessive de l’usufruit temporaire.



En l’espèce, les contribuables avaient acquis un appartement parisien pour un prix de 730 000 €, l’usufruit ayant été évalué 85 000 €, soit un peu moins de 12% du prix de vente et la nue-propriété à 645 000 €, alors que son coté, l’administration arrivait, par l’utilisation de la méthode ci-dessus, en retenant un taux de rendement de 5,26% qui n’était pas contesté, à une valorisation de 236 361 € pour la nue-propriété à partir de laquelle, elle a obtenu par soustraction au prix d’achat une valeur de 493 639 €, arrondie à 500 000 € pour l’usufruit temporaire.



La méthode retenue par les contribuables était également fondée sur le flow actualisé de revenus futurs, mais en intégrant une augmentation annuelle du 3% du loyer au taux de rentabilité de 5,26%, ce qui conduisait mathématiquement à une augmentation de la valeur de l’usufruit, qui pouvait être supérieur à la valeur du prix d’acquisition.



Le Conseil d’Etat a rejeté cette méthode qui déterminait la valeur vénale de l’usufruit à partir de la somme actualisée des loyers futurs pour la durée de l’usufruit temporaire, exprimés en valeur nominale et donc en prenant en compte l’inflation, tout en appliquant un taux d’actualisation ne prenant pas en compte l’inflation, en considérant qu’une telle méthode repose sur des termes de calcul non homogènes et conduit par suite à une rentabilité interne de l’investissement déséquilibrée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire et à un partage inexact, à la date de la cession, de la valeur en pleine propriété de l’immeuble entre celle de l’usufruit et celle de la nue-propriété.



Il aurait pu être utilisé une autre méthode pour obtenir une valeur de l’usufruit supérieure à celle obtenue avec la méthode classique, consistant à retenir un taux d’actualisation inférieur au taux de rendement. Cette méthode pourrait être justifiée par le fait que l’inflation et les taux d’intérêt pour un placement sans risque sont inférieurs au taux de rendement du bien sur lequel porte l’usufruit. Toutefois, le Conseil d’Etat a motivé sa décision en considérant que la méthode utilisée par l’administration était pertinente dès lors qu’elle a utilisé un taux d’actualisation égal au taux de rendement de l’investissement immobilier, indépendamment de l’inflation.



En conséquence, seule la méthode retenue par l’administration est susceptible de mettre à l’abri les contribuables du reproche de surévaluation de l’usufruit temporaire.



Il convient de préciser que la différence entre la valeur admise de l’usufruit et la valeur retenue par les contribuables a été considérée comme une libéralité et été imposé en revenus mobiliers sur le fondement de l’article 111, c du CGI. Bien que le Conseil d’Etat ne le précise pas, il peut être considéré que la société ayant acquis l’usufruit temporaire ne pourra l’amortir que sur la base de la valeur admise.



VHAvocats - Vincent HALBOUT





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